La Nación
23 de agosto de 1999

Proyecto de unificación del Código Civil

Si preguntamos a los compradores de un Barrio Cerrado o de un Country qué compraron, en el casi 100% de los casos contestarán que adquirieron "un lote" "una fracción de tierra para hacerse su casa, jardin, quincho, y eventualmente una pileta". Les va a ser dificil entender que cuando lean la escritura que compraron una unidad funcional proyectada "a ser construida" y que cuando él y los vecinos terminen la construcción de sus casas se ratificarán los planos y recien se registrará la vivienda como "contruida". Esto está pasando hoy en los emprendimientos organizados en PH.
En el proyecto de ley de unificación del Código Civil por una parte se encuadra estas urbanizaciones en los derechos personales. Sin embargo, el derecho inmobiliario que debe aplicarse no tiene nada que ver con los derechos personales. Por otra parte, se crea un nuevo derecho real "Propiedades Especiales" que establece para estas urbanizaciones una normativa de excepción para posibilitar configurarse en el régimen de la Propiedad Horizontal, lo que yo llamaría "Loteo en Propiedad Horizontal" y que en mi opinion resulta ser una concepción distorcionada de la ley y de la realidad. Considero más acertado elevar a ley nacional el encuadre juridico perfilado en el Decreto 9404/86 de la Provincia de Buenos Aires que se acerca a la tónica del Código Civil y está resultando una exitosa y práctica salida para la organización de estas urbanizaciones.
El dominio exclusivo, que otorga la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, de un departamento o piso de un edificio construido (unidad funcional) con la necesaria copropiedad de las estructuras y el terreno comun, los ascensores, escaleras y pasillos de salida, y que además son edificaciones construidas en su totalidad por una empresa o grupo de personas "consorcio" en una misma época, y no a traves del tiempo por cuenta de cada comprador, nada tiene que ver con la realidad de las modernas urbanizaciones que no deben ser confundidas con modernas formas de dominio.