Ambito Financiero
28 de junio de 1999

Barrios cerrados sin marco jurídico

Habida cuenta del fracaso de la aplicación de la Propiedad Horizontal, el "PH", para encuadrar a las modernas urbanizaciones Clubes de Campo y Barrios Cerrados, por cuanto el Instituto fue pensado para los edificios totalmente contruidos, y no para urbanizaciones a desarrollarse en etapas, tenemos en el tapete la polemica sobre el mejor modo de encuadrar juridicamente a estos complejos y la diversidad de opiniones que se recogen en doctrina.
Teorica y doctrinariamente está claro que la propiedad horizontal solo puede referirse a las cosas construidas y "habilitadas". El decreto provincial 2489/63 (provincia de Buenos Aires) ha sido insistentemente cuestionado cuando autoriza la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de constitución y modificación de derechos reales sobre proyectos "a construir".
La Provincia de Buenos Aires ha brindado una excelente opción a los desarrolladores, que es la subdivisión parcelaria por "Geodesia" con calles privadas que están en el dominio de una Entidad Juridica que agrupa a los residentes. Se utiliza la "Servidumbre Predial" prevista en el Código Civil vigente para constituir el predio en un todo inescindible (Decreto 9404/86 - Pcia.Bs.As.).
El proyecto de "Propiedad Residencial" ingresado en el Senado Nacional propone soluciones, entre otros temas la legitimación del derecho de "admisión" y el de "expulsión" con obligación de vender la propiedad para el residente sancionado. Ya ha merecido criticas por propiciar normas que podrían considerarse inconstitucionales.
El proyecto de Código Civil y Comercial, que ingresará en la Camara de Diputados de la Nación crea el derecho de "propiedades especiales" que permitirá la opción de organizar las urbanizaciones por los "derechos personales" y/o partiendo de la idea que la propiedad horizontal "actualizada" según ese proyecto parece ser que "es la madre de todas las urbanizaciones modernas". En mi opinión el proyecto crea lo que se terminaría conociendo como "loteo en propiedad horizontal". Sin embargo cumpliendo las regulaciones urbanisticas, potestad de las provincias y municipios, a nadie podría prohibirsele organizar un parcelamiento en los términos del derecho real de dominio y/o condominio. El proyecto es más logico y prudente respecto al regimen de sanciones y no plantea la expulsión del residente.
Las notas del Código Civil redactado por nuestro codificador todavia tienen relevancia y vigencia como excepcional ayuda para interpretar la legislación. El proyecto las anula. En los fundamentos se relaciona un hecho historico refiriendose al Código de Napoleon. Se dice "Mi gloria no es haber ganado cuarenta batallas, Waterloo borrará el recuerdo de tantas victorias. Lo que nada destruirá, lo que vivirá eternamente, es mi Código Civil.". Las épocas son diferentes y es equivoco sugerir el tratamiento: "libro cerrado". Pienso que no todos los juristas están conformes y debe establecerse un democrático debate que permita reunir el mejor conjunto de opiniones, sin perjuicio de valorar la significativa solvencia juridica de los autores del proyecto.