New Countries
Abril de 1999

Los clubes de campo organizados por
instituciones civiles

Originariamente y remontandonos a mucho tiempo a tras, las Instituciones Civiles, culturales, sociales y deportivas, tuvieron la feliz iniciativa de organizar actividades al aire libre en contacto con la naturaleza para sus socios y además proporcionar un área para uso residencial de los asociados que adquirieran su parcela. Nace un conflicto entre el derecho societario que regula la Entidad Civil y el derecho patrimonial (Derechos Reales) de los socios que acceden a la propiedad de las residencias. En algun caso se adoptó el dominio imperfecto "revocable" y en otros ejemplos la Entidad solo transfiere el "usufructo". Lo ideal sería una armonización y que no existieran conflictos entre los distintos intereses en juego que son justos de cualquiera de los puntos en que se examinen. No es posible que el derecho patrimonial quede subordinado al derecho societario. El legislador debería tener en cuenta esta particular realidad y en consecuencia sancionar las normativas regulatorias que resguarden los intereses en pugna.
Electricidad: El suministro de energia eléctrica debe entenderse como elemento esencial necesario para la propiedad. Suele facturarse en los emprendimientos que reciben la luz y luego la distribuyen entre las residencias en forma conjunta en una misma liquidación con los gastos comunes llamados "expensas". En ningun supuesto la electricidad que llega a las viviendas para alimentar las residencias es un gasto comun. Puede ocurrir que el residente cuestione la factura por consumo electrico y/o cuestione la liquidación de expensas. Debe darsele el derecho de abonar en forma separada e independiente ambos conceptos. Es correcto interrumpir el suministro eléctrico por falta de su pago, pero es ilicito y confiscatorio al derecho de propiedad cortar el servicio eléctrico por falta de pago de las expensas. Es inhabilitar el uso y goce de la propiedad cuyo dominio en los términos del Código Civil posee el residente, aunque fuere por titulo imperfecto "revocable" y/o simplemente por titulo de "usufructo". Son otras las acciones pertinentes que podría caber al administrador previstas en la legislación.
En algunos emprendimientos la Promotora u Organizadora original pretende reservarse el derecho de no abonar las expensas por los lotes no vendidos o que tiene en reserva para una futura y oportuna comercialización. Los Countries y Barrios organizados con anterioridad a la ley provincial 8912 tienen el problema latente que la Empresa Organizadora, incluso puede tratarse de una Entidad Civil que incorporó un Countrie para sus asociados, se reservan el derecho de ampliar la urbanización y en esos casos pueden darse situaciones abusivas que impliquen borrar el proyecto de planificación urbanística originario y proyecten la construcción de viviendas o edificios sobre las partes recreativas, por ejemplo la Cancha de Golf, lo que de hecho implica invadirlas, implicando una desarmonia sustancial urbanística del conjunto y además creando dificultades para la practica del deporte. Por suerte la normativa referida ley provincial 8912 perfilando la posibilidad de estos últimos supuestos a tipificado expresando que no se podrá alterar sustancialmente la planificación de los sectores recreativos, circunstancia que deberá quedar asegurada a favor del área residencial a perpetuidad a travez de la servidumbre predial prevista en el Código Civil. Comentamos el artículo 3 del Código Civil: "A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarán aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes..."
En los Clubes "Entidades Civiles" que organizaron countries, la Comisión Directiva, en algunos casos, apoyada por Asambleas en las que participan socios residentes y socios no residentes, ha resuelto con referencia a lo expresado a su arbitrio. Dicen "que el derecho es lo que los jueces dicen que es". Estamos aprendiendo en los conflictos entre el derecho societario y los derechos patrimoniales que parece ser que algunos pretenden que "el derecho sea lo que las Asambleas de los Clubes resuelven".