Revista News Countries
Marzo 1999

La seguridad jurídica

Tienen problemas emprendedores, comercializadores, compradores y también los habitantes de los Barrios Cerrados. El sistema financiero se fortalecería y reactivaría la economía al aprovechar la securitización y el fideicomiso.

Barrio Cerrado y Club de Campo, jurídicamente son lo mismo. Si hay alguna diferencia se refiere a cuestiones urbanísticas.
I. El crecimiento de estas urbanizaciones sigue siendo el boom de la comercialización inmobiliaria, aun en momentos de crisis, y debemos destacar que ha traído “pan bajo el brazo”, porque es fuente de trabajo e incremento de la producción en variados sectores de la economía. Lo primero que debe asegurarse es al promotor y al inversor. La problemática no es la falta de una legislación nacional específica, sino el mecanismo excesivamente burocrático y lento para que la autoridad administrativa apruebe la tramitación y otorgue la prefactibilidad y finalmente la factibilidad definitiva. ¿Cómo puede ser posible que haya dos organismos en la misma administración para aprobar la gestión de urbanizaciones especiales privadas absolutamente similares? Además, la normativa prevé que un tercer organismo ejerza una coordinación general. ¿Cómo puede ser que los municipios aprueben lo que no corresponde y luego observe la provincia? La Provincia de Buenos Aires ha tenido oportunidad y ha sido precursora para aprobar soluciones ante la falta de legislación nacional. Así resultó con el Decreto 2489/63 (Reglamentación de la Propiedad Horizontal, en su jurisdicción), el Decreto 9404/86 (autorizó la subdivisión por geodesia y el dominio privado de las calles de circulación interna para los Clubes de Campo) y por el Decreto 27/98 (que para los Barrios Cerrados crea un sistema señalando la constitución de una entidad jurídica en la que participarán los titulares del sector residencial y la aplicación de la servidumbre predial para constituir al complejo inmobiliario en un todo inescindible). Estas regulaciones merecieron críticas y observaciones en doctrina, no existiendo fallos judiciales condenatorios. Tenemos ejemplos en los que el Estado reguló la transparencia y rapidez de la tramitación en forma notable: “las habilitaciones municipales en la Capital Federal”. Estoy convencido de que la provincia logrará en lo inmediato resolver la problemática que implica inseguridad jurídica, quizá haciendo convenios con los consejos profesionales pertinentes y dictando soluciones instructivas para aclarar los trámites y reducir la burocracia.
II. Para el sistema bancario también es importante la seguridad jurídica. Le preocupa la lentitud de la aprobación administrativa. En esta época en la que afortunadamente el pequeño y mediano inversor para defender sus ahorros frente a situaciones eventuales de crisis se inclina por la compra de barrios cerrados, los bancos deberían orientarse a “reinventar la creación de dinero” para incrementar sus carteras para préstamos a través de la “securitización” y del “fideicomiso”.
III. Los compradores deben manejarse con cuidado, y así como van a visitar el predio al día siguiente después de una lluvia para comprobar in situ si hubo inundación, deben asesorarse con los profesionales de su confianza “abogados o escribanos”. Los convenios que deben suscribir merecen ser analizados. Algunos son verdaderos contratos de “adhesión”. Otros son complicados, que no esclarecen acabadamente el encuadre legal que se formula. Los compradores no son claramente informados sobre la inconveniencia que sobreviene con el tiempo en los emprendimientos organizados en propiedad horizontal a raíz de la ratificación de los planos de subdivisión y modificación de los reglamentos de copropiedad y los gastos no previstos en que habrán que incurrir. Los adqui-rentes deberían preguntar a los comer-cializadores si tienen acreditada la titularidad de dominio de los empren-dedores y la no existencia de gravámenes.
Además, si han iniciado los trámites de prefactibilidad, deben clarificar que no se podrá escriturar hasta que finalicen los trámites referidos.
IV. En algunos Clubes de Campo y Barrios Cerrados nos encontramos con la novedad de que el promotor originario pretende que únicamente paguen expensas los compradores que han concretado sus operaciones, reservándose no pagar sus contribuciones hasta el momento en que venden las unidades parcelas. Esto también pasa en countries organizados por instituciones civiles.