La Nación
Sábado 5 de diciembre de 1998

El fideicomiso en garantía

Utilizada con criterio, la figura del fideicomiso inmobiliario prevista en la Ley 24.441, el contrato de fiducia o de confianza, brinda la posibilidad de participación en los emprendimientos urbanísticos a muchos y pequeños inversores, y finalmente, a los compradores de lotes para edificar sus viviendas en los countries y los barrios cerrados.
Primer ejemplo: para garantizar a los compradores atento a la demora en la aprobación de la prefactibilidad o para organizar un emprendimiento con el fin de testear el mercado hasta alcanzar un porcentaje en las preventas. Se transfiere el predio a un fideicomiso.
Segundo ejemplo: un grupo económico compra un predio para desarrollar un emprendimiento y lo transfiere a título de fideicomiso a una sociedad anónima fiduciaria que tendrá por único objetivo llevar adelante el proyecto previsto, con lujo de detalles, y que se abstendrá de comercializarlo y de ejercer actos de disposición y gravamen, salvo los que fueren necesarios y que estén expresamente previstos. Los accionistas de la sociedad fiduciaria que pueden formar parte del grupo económico originante, que es el fiduciante, venderán sus acciones a todas las personas que deseen participar en el negocio y que quieran reservar derechos para adquirir lotes del sector residencial del country o del Barrio Cerrado.
Las acciones serán nominativas y escriturales. Podría gestionarse que un banco lleve el registro de las acciones y participantes del negocio estarán asegurados sobre la indisposición del inmueble afectado al proyecto y sobre la seguridad de que no se verá afectado por problemas que eventualmente tenga la sociedad fiduciaria que figura como propietaria y por los eventuales problemas que tengan los fiduciantes (grupo económico originario) y el banco administrador del registro accionario y también administrador del dinero que guarde en depósito fiduciario con destino a solventar el emprendimiento.
Tampoco afectarán los problemas de los adquirentes de acciones que reserven derechos de compra de lotes, que se denominarán beneficiarios.
Al finalizar la concreción del proyecto según se establezca, la sociedad puede optar por disolverse y distribuir los lotes urbanizados a sus accionistas o comercializarlos según se conviniere y reintegrar remanentes y beneficios a los fiduciantes y a otras personas determinadas como otros inversores fideicomisarios.
Tercer ejemplo: un grupo económico o una sociedad se compromete a comprar un predio en fideicomiso y ser el fiduciario, para realizar y desarrollar un emprendimiento a nombre de quienes participarán en el negocio y se obligarán a aportar sumas de dinero, los fiduciantes.
Realizada y concretada la urbanización se comercializará y se entregarán lotes urbanizados según se establezca, a los aportantes fiduciantes y a terceros que se determinen beneficiarios y fideicomisarios.
Se prevé el desarrollo, organización y designación de arquitectos, urbanistas y demás profesionales intervinientes y la forma de contratación de las empresas que realizarán la infraestructura por licitación. En este modelo, el control de la documentación puede quedar en manos de una escribanía o de un banco. En ambos supuestos, el patrimonio afectado queda separado y preservado como bien de familia para garantía de los participantes.