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La
Nación La experiencia pone muchas veces de relieve ciertos supuestos, en los que resulta de gran conveniencia la imposición de determinadas limitaciones de indole privada en el goce de fincas, limitaciones que pugnan por alcanzar trascendencia real, es decir, efectos contra terceros o subadquirentes y lograr que esas estipulaciones que en el caso analizado permiten un vigoroso encuadre legal sean registradas en el Registro de la Propiedad. El Decreto 9404/86 de la Provincia de Buenos Aires que reglamenta las urbanizaciones Clubes de Campo y que ahora mediante el Decreto 27/98 puede aplicarse optativamente para organizar el encuadre legal de los Barrios Cerrados en juridicción de esa Provincia, que autoriza la subdivisión de la tierra por Geodesia con las calles de circulación interna privadas que permanecen en el dominio de una entidad juridica en la que participan todos los titulares de las parcelas con destino residencial, y que señala la aplición de la servidumbre predial para garantizar la afectación del sector recreativo y calles para servir de utilidad real al sector residencial, gratuitamente y a perpetuidad, y en consecuencia constituir un solo complejo inmobiliario inescindible como lo prescribe la ley urbanistica 8912 de la Provincia de Buenos Aires, constituye el cauce legal más adecuado que es recomendable aplicar para encarar estos emprendimientos, como solución alternativa a la aplicación de la actual ley de Propiedad Horizontal 13.512, mientras el Congreso Nacional no sancione una ley especifica sobre el particular. Fue el celebre jurista y registrador Ramon Maria Roca Sastre el autor intelectual que propuso la servidumbre predial como cauce registral de limitaciones urbanisticas para los supuestos similares a los emprendimientos conocidos como "Barrios Cerrados" "Clubes de Campo". En el año 1978, 1981 y 1985 el autor de esta nota sienta precedentes administrativos y se le publican sendos trabajos en la Revista del Notariado en los que rescata la idea para adaptarla a la realidad vigente en nuestro pais. Hoy la doctrina mayoritaria acepta sin retaceos que la servidumbre predial es un cauce adecuado para implantar restricciones urbanisticas a la propiedad privada que la relación de interdependencia entre los fundos dominantes (parcelas residenciales) y los fundos sirvientes (parcelas recreativas y calles) y a la vez la realción de interdependencia entre los sectores residenciales (fundos sirvientes) para asegurar una conducta abstencionista de construir sin cumplimentar un código de edificación preestablecido como referencia en este caso a los sectores recreativos, comunes y calles (fundos dominantes). El derecho real de servidumbre predial perfilado en el regimen juridico del Decreto 9404/86 no debe ser confundido con el derecho real de usufructo. La esencia de la configuración legal es la verdadera utilidad real que se brindan entre si los inmuebles afectados a estos emprendimientos. La restricción voluntaria de abstenerse de subdividir el inmueble recreativo, de conservar y no suprimir las construcciones habilitadas al efecto, de permitir el uso y goce de los moradores del fundo dominante, de asegurar a perpetuidad el destino de vias de comunicación de las calles de circulación interna, no entraña obligaciones de hacer reñidas con la conformación de los derechos reales. La servidumbre predial es una normativa instituida en el Código Civil. La propuesta de la "Propiedad Residencial" como ley especifica en la materia merece nuestro apoyo y ojala que llegue a tener estado parlamentario. Las Camaras del Congreso han concretado solamente con media sanción diferentes proyectos que resuelven acabadamente la problemática analizada y que han sido estudiados por brillantes juristas, algunos de ellos jueces de la Nación. Hoy ni siquiera han designado una comisión para el estudio de un proyecto y la Comisión que trabaja en el Ministerio de Justicia de la Nación para el estudio de la reforma de la legislación civil, no se ha expedido. Debemos desear que la propuesta señalada llegue a considerarse y motive un debate en el que participen todos los participantes interesados, Universidades, Colegios de Abogados y Escribanos. |
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