Ambito Financiero
21de septiembre de 1999

Geodesia vs. Propiedad Horizontal

Quienes compran en un Country o en un Barrio Cerrado, creen comprar "un lote" o "una fracción de tierra" en la que tendrán propiedad exclusiva y construirán su vivienda, parrilla, quincho, pileta de natación, parque, etc. En los emprendimientos comercializados en P.H. (Propiedad Horizontal) costará entender cuando leen la escritura que lo adquirido fue "una unidad funcional a construir en base a un proyecto de 30 m2". Recien cuando construyan su casa que tendrá entre 100 y 200 m2. Cuando otros vecinos finalicen la construcción de sus viviendas, el consorcio deberá ratificar los planos de subdivisión por P.H. y se modificará notarialmente el Reglamento de Copropiedad y entonces tendrán un título correcto referido a una unidad "construida".
En el sistema de P.H. el terreno del Barrio es propiedad común y se requiere el consentimiento de todos los vecinos para edificar las distintas unidades proyectadas. Es increible que los Bancos otorguen prestamos con garantia hipotecaria sobre "unidades funionales a construir" siendo el terreno común, y rechacen a los solicitantes por cuestiones menores.
Diferente es la opción de subdividir el predio por Geodesia, verdadera división de la tierra, encuadrandose en el Código Civil. En este supuesto está previsto la propiedad privada de las calles de circulación interna en cabeza de una entidad juridica conformada por todos los titulares del sector residencial que son accionistas. Esta alternativa fue perfilada en los Decretos 9404/86 y 27/98 en la Provincia de Buenos Aires.
"Por suerte el proyecto de Unificación del Código Civil que encuadra equivocadamente el tema, quedó postergado y sometido a estudio por ciento ochenta días prorrogables por igual tiempo".

- ELECTRICIDAD

Generalmente incluyen el consumo electrico en las expensas. Los residentes tienen el derecho a discutir la liquidación de expensas independientemente del servicio electrico. En un country se cortó el suministro electrico a un residente por no pagar las expensas no permitiendosele abonar por separado la luz. El afectado vivió protestando y utilizó un generador para proveerse de electricidad, lo que molestó a los vecinos por el ruido ocasionado. Varios años luchó y accionó judicialmente hasta que la justicia ordenó a Edenor que le instalara la luz independientemente del servicio general que suministraba y administraba entre las viviendas del sector residencial. La administración trabó el cometido de Edenor hasta que finalmente con orden judicial y auxilio de la fuerza pública "SE HIZO LA LUZ". El administrador de ese country creyó ser dueño del "feudo" y se comprometió seriamente con su intento de desconocer una orden judicial. Lo destacable del caso es que nunca hicieron juicio por cobro de expensas y que el corte de luz además que resultó espeluznante ha significado confiscar el derecho de propiedad siendo la luz accesorio indispensable para tener habilitada la vivienda.
Las expensas son exclusivamente los gastos realmente incurridos para el buen mantenimiento de las areas comunes y no tienen nada que ver con la luz, el gas, cablevisión, etc. Los servicios señalados deberán brindarse directamente a las residencias.