La Nación
3 de mayo de 1998

Encuadres legales
De regulaciones y subdiviciones

La iniciativa privada desembocó en la creación de emprendimientos urbanísticos, clubes de campo y barrios cerrados, caracterizados por la presencia de una pluralidad de parcelas, construidas o no, pertenecientes a distintos propietarios y una zona o parcela destinada al uso y recreación de las primeras.
Es decir, una pluralidad de propiedades independientes y otra distinta necesariamente subordinada o supeditada al mejor aprovechamiento de las anteriores, en forma tal que ambos sectores guarden una indisoluble vinculación jurídica y funcional que constituya en conjunto un solo complejo inmobiliario.
La esencia y naturaleza jurídica explicada se presenta en forma natural en el sistema de la propiedad horizontal, por la que los propietarios de las distintas parcelas son a la vez copropietarios de las parcelas comunes, constituyendo un todo inescindible.
Además, la Ley 13.512 es muy clara en el tratamiento de deudas por expensas. Pero sucede que la Ley de Propiedad Horizontal fue diagramada en su época para encuadrar la comercialización de edificios terminados. No prevé la ley unidades por construir y/o en construcción.
Además, la Ley 13.512 por la propia naturaleza jurídica establece un régimen muy duro para tomar decisiones con referencia a la disposición que se tome sobre las áreas comunes por cuanto en estos casos se requiere unanimidad, lo mismo que para construir obras nuevas y para ratificar las unidades previstas como proyecto por construir o en construcción, porque el terreno es común y un solo predio y no admite subdivisión de la tierra.
También tenemos este problema para incorporar nuevos inmuebles, ya sea para ampliar el sector residencial y/o el sector deportivo. Lo mismo para resolver el uso de las áreas recreativas por parte de terceros no consorcistas. Todos supuestos lógicos que suelen plantearse en los clubes de campo y barrios cerrados, por la naturaleza y forma de vida de estos complejos. Estas situaciones referidas son problemas no resueltos por la Ley de Propiedad Horizontal vigente en la actualidad.
El Decreto 2463/63 (Provincia de Buenos Aires) permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de proyectos por construir todavía inexistentes bajo el régimen de la Ley 13.512. Esta normativa ha sido reiteradamente tildada de inconstitucional, porque pretende modificar la naturaleza jurídica de la Ley 13.512.
Sin embargo hace ya muchos años que los particulares utilizan el llamado “propiedad horizontal” y los compradores se acomodan a las innumerables dificultades que vienen sucediendo.

Vaivenes
En una oficina se aprueba el plano propiedad horizontal con dibujos de proyectos por construir y en otra oficina del mismo edificio, en La Plata, exigen la adecuación y ratificación de los planos de propiedad horizontal para incorporar las unidades que figuraban en proyecto y que ya se han construido. Además, el Registro de la Propiedad requiere la inscripción de la modificación del Reglamento de Copropiedad, acto jurídico notarial que dará nacimiento a las unidades que se incorporan como construidas.
Otros conflictos importantes que origina el sistema de la propiedad horizontal en los Clubes de Campo y Barrios Cerrados se refieren al reglamento de construcción de las viviendas y en algunos municipios al pago del impuesto municipal. La Ley 13.512 no tiene previsto la construcción por etapas y por lo tanto los reglamentos de construcción establecidos por los consorcios no tienen trascendencia real y su estricto cumplimiento tiene dificultades de aplicación.
En algunos municipios, como en el de San Fernando, Provincia de Buenos Aires, tienen establecido el cobro de los impuestos por predios sin importar su extensión territorial ni la cantidad de unidades funcionales habilitadas. Es decir, por ejemplo, que se determinan 1000 como el valor por el total del predio organizado como propiedad horizontal y se subdivide por el porcentual del Reglamento de Copropiedad originario (es en el que la mayoría de las unidades figuran como proyectos por construir).
Eso significa, por ejemplo, que un departamento incorporado como construido al reglamento paga 100 pesos y una casa fastuosa que figura como proyecto por construir paga 10. Vale decir, diez veces menos que el departamento.
Con bastante demora se notifican los municipios de las ratificaciones que se suceden con el transcurso del tiempo incorporando las construcciones. Respecto de las áreas recreativas, deberían considerarse comunes y copropiedad de todos los consorcistas como un clubhouse, la pileta de natación o las canchas de tenis que figuran como unidades independientes de la propiedad exclusiva de una sociedad anónima, reemplazándose la copropiedad establecida en la Ley 13.512, por la participación de los copropietarios por medio de la tenencia de acciones de esa sociedad.
En este supuesto, los consorcistas deben estar atentos a que por cualquier problema se solicite la quiebra de la sociedad propietaria de la unidad funcional, sector recreativo o el embargo.
Otro caso interesante de acotar es el encuadre de Clubes de Campo o Barrios Cerrados con áreas comunes recreativas en los términos de la Ley 13.512, que se dan en explotación a una sociedad anónima, requiriéndose de los copro-pietarios que abonen derechos para tener la acción de la sociedad y usar las instalaciones cuando en la realidad jurídica los consorcistas ya son propietarios de las instalaciones y por supuesto con derechos a su uso.
Sobre la propiedad horizontal
En un seminario organizado por la Asociación de Empresarios de la Vivienda, se comentó que parece insólito que durante tanto tiempo se mantenga la aplicación de la propiedad horizontal para estas nuevas manifestaciones urbanísticas.
El legislador debe actualizar la normativa y sancionar la esperada ley especial. Es irracional que pueda hablarse de proyectos de propiedad horizontal sobre fracciones de más de 50 hectáreas, por cuanto las complicaciones reseñadas se potencian.
La propiedad horizontal es apropiada para aplicar en los proyectos totalmente terminados.
En algunos congresos jurídicos determinaron que este régimen no es el adecuado para proyectos que se realicen por etapas.

Geodesia VIP
El último Decreto de Regulación de los Barrios Cerrados 27/98, dejó sin efecto la famosa Resolución 74/97, de Tierras y Urbanismo, tan cuestionada, y abrió el panorama con una opción mejor que la de propiedad horizontal, que es la aplicación del régimen jurídico del Decreto 9404/86.
Este último decreto dice en sus considerandos que la propiedad horizontal no es el régimen apropiado para estas nuevas manifestaciones urbanísticas.
Cabe expresar que es mejor un encuadre legal, con subdivisión verdadera de la tierra por geodesia con la posibilidad de conservar la privacidad de las calles y de las áreas comunes. Es decir:
1) Ya no se requerirá el régimen de la unanimidad.
2) No más modificación de planos para incorporar las unidades proyectadas.
3) Surge posibilidad jurídica de realización de los proyectos en cada etapa, a su vez en diferentes tiempos.
4) Se realizará la venta de lotes o de casas en construcción y/o por constituir con títulos perfectos.
5) El sector residencial y las calles y áreas recreativas constituirán un sólo complejo inescindible funcional jurídi-camente, aplicando la servidumbre predial prevista en el Cód. Civil.
6) La propietaria de las calles y áreas comunes es una entidad jurídica que puede ser una asociación civil en forma de sociedad anónima, una sociedad sin fines de lucro vecinal.
En esta sociedad participarán necesariamente todos los titulares del sector residencial adjudicando a razón de una acción por lote.
7) El reglamento de construcciones forma parte de un código de restricciones al dominio que implementa la estructura jurídica que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
8) El derecho real de servidumbre vinculante acrecienta el valor del lote residencial proporcionalmente por el valor de las áreas comunes y esta mejora comprende la garantía hipotecaria que se constituya sobre el lote o casa y así resultará de la inscripción registral.
9) La estructura jurídica a la que se hace referencia del complejo prevé el pago y obligación jurídica de sufragar las expensas y esto también se registra en el Registro de la Propiedad.
Proliferan actualmente nuevos emprendimientos importantes que adoptan su encuadre con el Decreto 9404/86; entre otros Abril, de IRSA Fincas del Lago de Dinsa, Club de Campo Boca Ratón y muchos años antes de la sanción del referido decreto, Country Mi Refugio (parte nueva) y uno de los más antiguos Clubes de Campo, El Carmen, se organizó por geodesia.
Aunque se haya iniciado el trámite por propiedad horizontal, se puede reconvertir y adoptar el régimen de Decreto 9404/86 sin que ello implique demoras significativas, mientras no se haya escriturado ninguna unidad. Los requerimientos y regulaciones urbanísticas no cambian.

Barrios preexistentes
Continuando en el tema cabe expresar que la nueva regulación de los Barrios Cerrados que incluya la posibilidad de aplicar el Decreto 9404/86, y teniendo en cuenta las normas del Código Civil y demás legislación provincial, se encuentra una salida para una configuración legal en la que el loteo preexistente que conforma un barrio, que tiene cercamiento y barreras de control, pueda convertirse en el tipo de emprendimientos urbanísticos que hoy se llama Barrio Cerrado.
Lo importante es la adquisición de las calles cedidas, en su momento, al municipio por los planos originales.
El dominio de las calles deberá recaer a nombre de una entidad jurídica en la que participarán los moradores del barrio.

Calles por prescripción
Sobre este mismo tema es muy interesante destacar que algunos antiguos loteos o barrios preexistentes que tienen calles públicas, que no fueron abiertas al uso del público en forma efectiva, por cuanto se trataba de calles que sólo sirven de circulación interna del barrio o loteo sin salida, por más de veinte años, pueden adquirir el dominio por prescripción y tranformarse en privados.