¿QUE ES LO QUE DEBEN SABER EL COMPRADOR
Y EL RESIDENTE?

Aspectos Urbanísticos

1) Lo primero que va a hacer la gente cuando se inclina por la idea de comprar dentro de un Barrio Cerrado o de un Country es elegir la zona de su preferencia, en cuanto a ubicación, distancia a la ciudad, trayecto de la salida del emprendimiento, características del camino de acceso a la autopista o ruta principal, iluminación, seguridad, vecindario, etc. Ya se escucha que algunos emprendimientos, para incrementar la seguridad, pavimentan caminos y calles de acceso y además las iluminan. Otros procuran lograr una salida directa de la autopista a la entrada del Barrio.
2) Los interesados van a elegir el lugar que les resulte más agradable y fascinante para vivir en una zona en contacto con la naturaleza. Donde más van a fijarse es en la arboleda y el paisaje dentro de la urbanización y en los alrededores. Es bueno un lugar cerca y/o frente al río, como así también un sitio placentero cerca de la montaña. Recientemente se está urbanizando una isla en el Delta - Tigre, rodeada del río.
También va a ser muy atractivo que el lugar tenga una cancha de golf, por la placidez y belleza de la vista que van a usufructuar las viviendas. Otros elegirán emprendimientos para satisfacción de sus necesidades deportivas; por ejemplo, que estén preparados para la equitación, y/o la práctica de polo. Seguramente a la mayoría le va a interesar la posibilidad de jugar al tenis. Algunos emprendimientos han creado bicisendas para atraer a quienes les gusta el uso de la bicicleta.
Por supuesto, en la mayoría de los Clubes de Campo y Barrios Cerrados los futuros compradores encontrarán la posibilidad del disfrute de una pileta de natación habilitada para todos los residentes, sin perjuicio de la construcción de la pileta propia. PERO LO PRINCIPAL ES QUE MANDA “EL VERDE”. En los Clubes de Campo por normas urbanísticas se destina una gran extensión recreativa como área verde. En los barrios la planificación de las áreas verdes y su extensión y significación es opcional del desarrollador y es sugerible informarse cómo es el proyecto urbanístico.
3) Otro detalle en el que se van a fijar los futuros adquirentes es el tamaño de las calles de circulación interna, pensando en que deben estar preparadas para doble circulación sin causar inconvenientes, o caminos para llegar y otros para salir.
Por supuesto, se trata de tener información sobre la infraestructura básica: luz eléctrica, agua, gas, telefonía, etc.
4) Probablemente uno de los detalles más importantes que tendrá en cuenta el comprador será la seguridad del barrio y de sus alrededores, organización de la misma y saber si se han incorporado modernos mecanismos electrónicos y de intercomunicación entre los vecinos. En algunos lugares los servicios de seguridad de distintos barrios cercanos se intercomunican entre sí.
5) Finalmente, en el aspecto urbanístico elegirán el lote que tenga la mejor orientación con respecto al sol y tendrán en cuenta la arboleda cercana al lote elegido y el lugar donde está ubicada, dentro o en los alrededores del lote. Importante es fijarse en el tamaño y superficie del lote que se comprará. Este detalle está cobrando mucha relevancia y llegó al extremo del desarrollo de las urbanizaciones llamadas CHACRAS con extensiones de una o más hectáreas con la posibilidad de que el adquirente tenga la perspectiva de tener un pequeño campo, con todo lo que eso significa.
6) Es muy importante el llamado “impacto ambiental”: el comprador debería informarse sobre distintas situaciones que hacen al medio ambiente y a la zona dentro de la que está ubicado el emprendimiento, a saber: si hay colegios cerca de la urbanización o, aunque no estén muy cerca, de fácil, seguro y rápido acceso; debe saber si existen cerca del barrio centros hospitalarios,farmacias; es importante saber si cerca de la urbanización existen -o son de fácil acceso- centros de compra o áreas comerciales; muy importante en esta época es saber cuán lejos está el barrio de una comisaría; también es importante saber si cerca del lugar circulan medios de transporte, si llega el tren.

Aspectos Sociales

A los compradores les interesa saber la característica y perfil de las personas que participarán en el emprendimiento y serán su vecinos. Si el complejo va a contar con infraestructura social, deportiva y recreativa, en especial para sus hijos. Si está prevista la realización de actividades culturales.

Lo expuesto precedentemente no quita que sea válido que a los interesados en vivir en un Barrio Cerrado les sea indiferente lo pautado precedentemente, lo mismo que ocurriría cuando alguien compra en un edificio de departamentos en la ciudad. Es decir, comprarían en un barrio con o sin infraestructura social. Otra novedad en ciernes es la construcción de Barrios Cerrados para gente de edad avanzada (no precisamente geriátricos). Esto último se está dando en varios países.

Empresas Comercializadoras - Inmobiliarias

Con referencia a los intermediarios, empresas comercializadoras y/o particulares que, como agentes inmobiliarios, se dediquen a la venta de los emprendimientos, cabe expresar que los interesados se orientarán hacia las empresas y/o agentes que mejor puedan brindar la información y servicios sobre el objeto motivo de su actividad, que es la comercialización. Si bien es cierto que los agentes inmobiliarios con mayor antigüedad de actividad en el mercado y que gozan de una reconocida trayectoria de corrección y honestidad, serán los más buscados por los compradores, nada indica que un comercialista nuevo en la temática pueda estar vendiendo precisamente con las mejores atracciones lo que esté buscando el comprador y también se trate de actuaciones serias y honestas. Los compradores se dan cuenta cuando les toca tratar con un improvisado. Ultimamente se viene dando una situación que está empezando a cobrar significativa importancia: el “Desarrollador”, que en definitiva es el dueño y responsable a todo nivel del emprendimiento.
Los compradores deben requerir a los comercialistas la básica información para conocer sobre el futuro y seriedad del desarrollo del emprendimiento. Esto último en definitiva no depende de los comercialistas. Se debe pedir a los intermediarios las constancias de la autorización administrativa llamada “prefactibilidad” municipal y la convalidación de los organismos provinciales. Finalmente deben saber que también los emprendedores deben obtener la llamada “factibilidad definitiva”. Esto que estamos explicando es como que alguien compre en la ciudad en el pozo de un edificio a construirse y solicite las constancias del plano de obra aprobado. También es muy importante que los comercialistas informen al futuro comprador sobre el encuadre legal que se adoptará para la organización y adminsitración del emprendimiento. No es recomendable informarse por el intermediario sobre los gastos notariales. Esa información debe pedirse a los escribanos o al Colegio de Escribanos. Una equivocada información cuando se firma el boleto puede traer futuros disgustos.
Sobre el tema debe destacarse que las aprobaciones de Prefactibilidad y de Factibilidad definitiva deben otorgarse por el municipio y además por la provincia. Esto es importante, por cuanto muchas veces se inicia un emprendimiento aprobado municipalmente pero cuya zonificación se tuvo que cambiar para que pueda ser posible el emplazamiento de la urbanización en cuestión. Lamentablemente el trámite administrativo de cambio de zonificación debe ser convalidado por la provincia y suele ser muy prolongado, porque deben intervenir numerosas y variadas oficinas antes que se dicte el decreto de convalidación de la ordenanza municipal que autorizó el cambio de zonificación. Esto no es un inconveniente crucial, pero la gente debe estar informada. Muchos municipios deben enviar el pedido de convalidación referido y algunas veces son devueltas las actuaciones por la provincia por falta de documentación urbanística pertinente, que debía acompañarse con la actuación. Cuando la urbanización se planifica en una zona que está autorizada y no requiere cambio de zonificación, los trámites son más rápidos. No olvidemos que la provincia debe controlar y supervisar el ordenamiento territorial en toda la jurisdicción. Cuando se trata de Clubes de Campo, la cabeza administrativa es la Secretaría de Tierras y cuando se trata de Barrios Cerrados es la Secretaría de Asuntos Municipales. Esto último que sucede en la Provincia de Buenos Aires merece alguna crítica, por cuanto no es lógica la existencia de dos oficinas para aprobar trámites similares.
La información expuesta precedentemente corresponde que la tengan los comercialistas y que la sepan informar a los compradores. Muchas veces los compradores se preguntan por qué motivo se demora el trámite de escrituración.
Otro tema que debería interesar mucho al comprador es el tema de “Hidráulica”. La situación ante lluvias, creciente de río, situación de aguas subterráneas, desagües, lagos artificiales, etc. La administración controla y supervisa esta temática para otorgar las autorizaciones de factibilidad. Muchos compradores, aunque parezca increíble, van a comprar al emprendimiento “al día siguiente de una gran lluvia”.

HOUSING

Se viene dando la modalidad del housing, sistema que permite optar por comprar una casa (modelo) a construir por cuenta y costo del comprador, realizada por la empresa que presta servicios al vendedor “desarrollador”.
Desde el punto de vista jurídico hay que conocer que si la totalidad del barrio estuviese construido estaríamos ante un edificio terminado perfectamente P.H. (Propiedad Horizontal).
Si el emprendimiento housing se desarrolló en etapas como un P.H. la verdad será un embrollo jurídico, como se podrá informar con la lectura de este libro.
Si el emprendimiento es por geodesia es muy importante para los gastos notariales, saber si la constructora es el mismo vendedor o es un grupo económico distinto con quien se contrata la construcción de la casa.
Lo que es importante porque no está claramente regulado para esta novedad es fijarse en todos los aspectos arquitectónicos de lo que se compra y por supuesto, comparar y tener antecedentes verificables de anteriores construcciones y/u otros emprendimientos. Aunque el sistema tiene su practicidad es bueno, tener presente “no me vendan gato por liebre”. El comprador debe asesorarse con un profesional de su confianza para no tener sorpresas en el futuro. No es suficiente guiarse por una atractiva promoción y publicidad “últimas unidades”, “comenzó la segunda etapa”. Hay que ir a ver, así como el ama de casa hoy en día se fija en más de un mercado.
Si surgen problemas en estos supuestos las soluciones suelen ser costosas y a veces complicadas. Como en todo el mercado, hay de primera “VIP” y de primera “kelper”.

Sin ánimo de desanimar, porque el housing está avanzando en todo el mundo, debo expresar que aquí es mejor comprar el lote, pedir el préstamo bancario si se necesita y elegir el profesional de confianza e intervenir en el proyecto desde el inicio.

Expensas estimadas

Es conveniente que los futuros compradores sepan que no es posible asegurar jurídicamente el monto máximo de las expensas, cualquiera fuera el encuadre legal adoptado.
El tema “expensas estimadas” suena más como un mecanismo publicitario promocional. No creo que el vendedor suscriba compromisos de hacerse cargo de diferencias en el futuro si por cualquier motivo las expensas fueren superiores.
En los Housing se complica más este tema porque si bien es práctico comprarse la casa hecha, atento a que la empresa constructora es la única que interviene en el emprendimiento, si llega a haber fallas constructivas que puedan llegar a afectar sectores comunes, los compradores tendrán que asumir los gastos extraordinarios. Por ejemplo el cableado del teléfono, etc.

Información legal

Así como el comprador de un departamento en la ciudad requiere que la inmobiliaria le exhiba el título de propiedad del vendedor y gestione certificado de dominio e inhibiciones, en el caso de las urbanizaciones “Clubes de Campo” y/o “Barrios Cerrados”, que se comienzan a comercializar desde el inicio (“desde el pozo”), el comprador debería constatar la aprobación de la prefactibilidad municipal y provincial, situación del dominio de la propiedad objeto de la comercialización, la existencia o no de gravámenes. Lo expresado precedentemente no implica que es válida la venta y comercialización de cosa futura, más si se tiene en cuenta la seriedad y confianza que pueda tener el comprador de la comercializadora y además del emprendedor. En la Provincia de Buenos Aires el Decreto 27/98 autoriza la venta sin las aprobaciones previas bajo responsabilidad solidaria del emprendedor y del comprador. Es decir, la operación quedará  sujeta a la condición de ser finalmente aprobada su gestión y trámite por la autoridad administrativa.
El comprador deber saber que podrá obtener su escrituración recién después de aprobada la factibilidad definitiva y registrados los planos de subdivisión, que deben ser aprobados en geodesia y catastro y de lo que se deberá tomar nota en el Registro de la Propiedad Inmueble. Por supuesto que a la fecha de la escrituración el emprendedor y propietario debe estar libre para disponer de sus bienes, que no existan embargos ni gravámenes. Esto último, que generalmente se trata de hipotecas a favor de entidades bancarias, no es un tema que deba preocupar en principio, y suelen liberarse para permitir la escrituración atento que se cancelan proporcionalmente los importes garantizados con hipoteca en referencia a los lotes cuyo dominio se transmite libre de gravámenes.
Con referencia a las cuestiones legales, es importante que los compradores sepan que los emprendimientos se están organizando o bien bajo el sistema de la Ley de Propiedad Horizontal 13.512, o bien bajo el sistema y encuadre jurídico del Decreto 9404/86 (Provincia de Buenos Aires), por el que se autoriza la subdivisión del parcelamiento por geodesia, quedando las parcelas comunes recreativas y de circulación interna en el dominio de una entidad jurídica (cualquier forma societaria civil o comercial) en la que deberán participar necesariamente todos los titulares de lotes del sector residencial del emprendimiento. En este supuesto dichos titulares tendrán una acción y/o una cuota parte y/o serán socios de la entidad jurídica, a los efectos de tener un título representativo del capital afectado a áreas comunes y vías de circulación interna y además para poder participar en las asambleas de la entidad jurídica. Es muy importante conocer en el supuesto referido que la operación involucra compra del lote y simultáneamente compra de una acción de la sociedad administradora “Entidad Jurídica”. La transferencia de acciones instrumentada en Buenos Aires no tributa Impuesto de Sellos. En los gastos notariales como los inmuebles son ubicados en el territorio de la Provincia de Buenos Aires la transferencia del dominio de los lotes paga un significativo valor en concepto de Impuesto de Sellos (lo mismo ocurre para el comprador y vendedor, atento el último dictamen de la Dirección de Rentas de la Provincia de Buenos Aires, que grava la venta de los lotes aunque se declare que se destinan a la construcción de la vivienda propia). El ahorro viene por el valor de la acción que no paga Impuesto de Ley de Sellos. La conformación de un complejo inescindible en cuanto a los sectores residencial y recreativo, existe de pleno derecho en el régimen de la propiedad horizontal y con referencia al encuadre del Decreto 9404/86 se aplica la figura de la servidumbre predial activa y pasivamente para lograr idéntico resultado.
También se conocen otras formas de encuadrar jurídicamente la comercialización de las urbanizaciones: Una sociedad anónima es la propietaria de todo el complejo y va vendiendo sus acciones a los compradores y en algunos casos compromete para su oportunidad el cambio de la acción por la escritura de transferencia de dominio de la parcela pertinente.
En otros supuestos el emprendedor u organizador, a veces se da en entidades civiles, conserva la nuda propiedad de la totalidad del complejo y solamente otorga el derecho real de usufructo sobre la parcela y/o vivienda. Hay que tener en cuenta en este último supuesto “usufructo” que formalmente es necesaria la escritura pública debidamente inscripta en el Registro de la Propiedad.
También existe la posibilidad de que la entidad vendedora, se da mucho en el caso de entidades civiles, transmita un dominio revocable previsto en el Código Civil, para asegurar como condición resolutoria que el adquirente sea asociado de la entidad civil y/o de la entidad jurídica propietaria de las áreas comunes.
En este último tiempo se han dado supuestos en los que el emprendedor ha transferido la propiedad a un “fideicomiso” y los compradores tienen o bien una acción de la sociedad fiduciaria o un boleto de compraventa a título de “beneficiario” conforme la Ley 24.441, para finalmente concretarse las pertinentes escrituraciones de transferencia de dominio de las parcelas del sector residencial.
Es seriamente aconsejable a todos los futuros compradores que procuren asesorarse con sus abogados y/o escribanos, porque en este tipo de operatoria inmobiliaria los boletos y/o compromisos a veces no son de fácil interpretación, sin perjucio de la información, que debe considerarse en principio prudente y seria, de los comercializadores.
Los compradores deben saber que si compran por el sistema de la propiedad horizontal formalmente no están comprando un lote sino una unidad funcional “a construir y/o en proyecto” y/o construida (pero a la que falta la ratificación de los planos y del reglamento de copropiedad y administración). Por supuesto que si la unidad está construida, y así resulta de los planos de subdivisión y del reglamento de copropiedad y administración, la compra es perfecta conforme al sistema de la Ley 13.512.
Si la compra fue de una unidad “a construir y o proyecto”, el comprador, aún creyendo comprar su lote con derecho a construir en la época que elija, deberá saber que cada tanto todo el complejo será sometido a la confección de nuevos planos de subdivisión con intervención de agrimensor, y aprobados que fueren, deberá modificarse el reglamento de copropiedad y administración, para incorporar como construidas las unidades finalmente habilitadas. Esto supone un gasto y molestias que deben ser tenidos en cuenta.
Se ha dado el caso de un comprador en un Barrio Cerrado de un chalet de 150 metros cosntruidos, y en cuyo título figura “proyecto a construir de 30m2” y en la ficha catastral que debe hacerse para la gestión notarial por supuesto figuran los reales 150 m2 construidos. No obstante la diversidad expresada, en estos casos, siendo permitida la transferencia de dominio por un particular Decreto 2489/63 (Provincia de Buenos Aires) que autorizará la inscripción en el Registro de la Propiedad de unidades funcionales a construir, el trámite terminará en forma corriente con la inscripción del título. Pero es muy posible y está ocurriendo que el escribano actuante responsabilice al vendedor por la necesaria ratificación de planos y modificación del reglamento.
LAS INCONVENIENCIAS APUNTADAS CON REFERENCIA A LA PROPIEDAD HORIZONTAL SE VIENEN DANDO DESDE EL AÑO 1963 Y A PESAR DE HABER SIDO CUESTIONADO COMO INCONSTITUCIONAL EL DECRETO 2489/63, EN FORMA REITERADA EN DOCTRINA, Y ES LA OPINION DEL AUTOR, POR CUANTO LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES NO PUEDE REGLAMENTAR LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LA LEY 13.512, NO HA EXISTIDO, INCREIBLEMENTE, NINGUN FALLO JUDICIAL QUE HAYA RESUELTO SOBRE EL TEMA. UN JURISTA HA DICHO EN UNA CONFERENCIA SOBRE ESTA TEMATICA QUE NO ENTIENDE EL “HECHO MAGICO” QUE PERMITE QUE SE CONTINUE UTILIZANDO EL ENCUADRE DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL QUE NO FUE PREVISTO PARA LA ORGANIZACION JURIDICA DE LAS URBANIZACIONES. ES IMPORTANTE DESTACAR QUE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES HA BRINDADO UNA OPCION DIFERENTE A LA PROPIEDAD HORIZONTAL, PARA QUIENES NO QUISIERON ENCUADRARSE EN ESE REGIMEN, A TRAVES DE OTRO FAMOSO DECRETO N° 9404/86, QUE COMO DIJIMOS PERMITE LA SUBDIVISION DEL EMPRENDIMINETO POR GEODESIA, CON LAS CALLES DE CIRCULACION INTERNA PRIVADAS.

Normativas que deben conocerse
Naturaleza urbanística y jurídica de los Clubes de Campo
y/o Barrios Cerrados

La idea principal y básica que la autoridad administrativa tomó de la realidad es que estas urbanizaciones necesariamente deben constituir un todo inescindible funcional y jurídicamente. Es decir: el que compra un lote o una unidad funcional tiene que tener asegurado a perpetuidad el uso y disfrute del área recreativa y comprometida desde el inicio por el emprendedor a los compradores. Además deben entenderse dentro de la naturaleza urbanística y jurídica que la autoridad administrativa tipificó con referencia a estas urbanizaciones aquellos emprendimientos en los que además de lo expresado precedentemente esté asegurado el uso irrestricto de las áreas recreativas por parte de los moradores del sector residencial, adecuándose y utilizando las mismas conforme reglamentos que deben estar estipulados desde el origen, y que deben circunscribir el derecho de uso y restricciones a uso y costumbres y/o a reglamentaciones deportivas vigentes dictadas por las entidades federativas competentes.
En ningún caso puede darse que sea aceptada la desnaturalización mediante el dictado de reglamentos excesivos y que puedan considerarse arbitrarios o abusivos. Esto que está claramente expresado en el Decreto Ley 8912/77 (Provincia de Buenos Aires), artículo 64, Capítulo de los Clubes de Campo (transcripto en este libro), quiere decir además, entrelíneas, que no podría darse el supuesto que el emprendedor reglamentara a su criterio exclusivo el uso del área recreativa.
Tampoco podría ocurrir que después de haber vendido la mayor parte del emprendimiento quisiera reservarse un derecho a reglamentar el uso de las áreas recreativas. Este derecho de reglamentación pasa del emprendedor a la Entidad Jurídica propietaria de las áreas recreativas, sociedad en la que participan todos los titulares del sector residencial. Si fuera Propiedad Horizontal, las atribuciones referidas pasan al Consorcio-Asamblea-Administrador-Consejo de Administración. La mayoría podrá resolver sobre el particular sin necesidad de consultar ni de tener el consentimiento del emprendedor originario y siempre, por supuesto, dentro de la lógica y sin apartarse de las regulaciones pertinentes.
Tampoco es posible que el emprendedor se reserve el derecho de usufructuar el área común recreativa finalizada la venta, con la única excepción que tendría por los lotes que hubiera conservado en propiedad, y en ese caso en las mismas condiciones y situación que los otros compradores, teniéndose en cuenta si es posible y lícito que las acciones originarias del emprendedor tuvieran mayor cantidad de votos para hacerlas valer en una Asamblea.
Algo que sí es posible es que el emprendedor se haya reservado lotes o unidades funcionales para habilitar por su cuenta y costo actividades recreativas y/o deportivas, además de las existentes y comprometidas en el proyecto básico original, y las explote comercialmente entre los residentes y terceros extraños al emprendimiento. Esto último respetando la reglamentación de seguridad que determine la administración de la urbanización.

CUANDO ESTAMOS EN EL SUPUESTO DE UNA URBANIZACION EN LA QUE EL USUFRUCTO DEL AREA RECREATIVA NO FUERA COMO RESULTA DE LA INTERPRETACION DEL DECRETO LEY 8912/77 referido Y/O QUE LOS COMPRADORES DEBAN SUJETARSE A UNA REGLAMENTACION QUE UNICAMENTE RESUELVA, PARA EL USO DE LAS REFERIDAS AREAS, EL EMPRENDEDOR, INCLUSO DESPUES DE LA VENTA DEL EMPRENDIMIENTO, NO ESTAMOS COMPRANDO EN UN CLUB DE CAMPO Y/O BARRIO CERRADO. SERIA OTRO TIPO DE OPERACION Y/O COMERCIALIZACION QUE PODRA SER LEGAL, CONVENCIONAL, Y CONSTITUCIONALMENTE POSIBLE, PERO EL COMPRADOR DEBE TENER MUY CLARO PARA DECIDIR SU COMPRA.
NO ES LO MISMO COMPRAR UNA CASA SITUADA LINDERA A UN CLUB DE GOLF, DONDE ESTOY SUJETO A LA VOLUNTAD Y REGLAMENTACIONES DEL DUEÑO DE ESA CANCHA DE GOLF, QUE UNA CASA EN UNA URBANIZACION CON UNA CANCHA DE GOLF COMO AREA RE-CREATIVA DE UTILIDAD REAL AL SECTOR RESIDENCIAL DONDE LOS COMPRADORES COMO RESIDENTES SON PARTE DE LA VOLUNTAD PARA DICTAR LOS REGLAMENTOS.
POR OTRA PARTE, NO ES LO MISMO COMPRAR EN UN BARRIO CERRADO PRIVADO QUE EN UN CLUB DE CAMPO Y/O BARRIO CERRADO ORGANIZADO POR UNA ENTIDAD CIVIL, CLUB SOCIAL, CULTURAL Y DEPORTIVO, EN EL QUE ADEMAS DE LOS RESIDENTES USUFRUCTUAN TODAS LAS AREAS RECREATIVAS TODOS LOS SOCIOS DEL CLUB.
YO OPINO QUE LA ULTIMA SITUACION SEÑALADA ES BUENA Y SANA, Y POSIBLE JURIDICAMENTE. PERO LOS COMPRADORES DEBEN TENER EN CUENTA LAS DIFERENCIAS QUE LA REALIDAD OFRECE Y ELEGIR CONFORME SUS NECESIDADES, CONVENIENCIA Y POSIBILIDADES.

Derecho de Admisión - Reglamentos de Convivencia:

Originariamente el promotor emprendedor tiene el derecho de aceptar o rechazar sin necesidad de fundar su criterio a los compradores, aunque esto resulte antipático y criticable. Siempre hay que tener en cuenta que no se produzca una situación de discriminación sancionada por la ley. Lo que no podrá ser posible es que para las reventas el emprendedor y/o la administración de la urbanización regulen el derecho de admisión. Salvo el derecho de preferencia y opción de compra a favor del resto de los residentes, en las mismas condiciones establecidas en la operación precomprometida formalmente.
Todos los emprendimientos tienen Reglamentos de Convivencia y regulan el uso de las áreas e infraestructuras recreativas comunes para lograr armonía, y orden para beneficio del conjunto. Sobre todo se establecen reglas de tránsito en las vías de circulación interna. Todo esto finalmente es aceptado por la Justicia porque se interpreta como una atribución delegada por el municipio en la administración de la urbanización.
Cuando las conductas sean graves y ocasionen daños materiales, infracciones o conductas tipificadas como delitos, debe intervenir originariamente la Justicia.
Sobre el particular muy acertadamente el proyecto de Ley de Unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, que tratará el Congreso Nacional, establece pautas para una intervención judicial sumarísima con facultad para los jueces de aplicar multas a beneficio del fisco local y en caso de reincidencia, cuando se trate de inquilinos, podrán ordenar su desalojo.
Además de lo expresado, mi opinión es que debe derivarse el tratamiento de las cuestiones entre vecinos a asesores especializados que pueden orientar y ser árbitros, a fin de evitar que “un vecino juzgue a otro vecino” con el que lógicamente convive.

LA SOCIEDAD VIENE REQUIRIENDO DESDE HACE MUCHO TIEMPO LA SANCION DE UNA LEY NACIONAL ESPECIFICA QUE REGULE LAS FORMAS DE DOMINIO Y EN CONSECUENCIA SU COMERCIALIZACION, PARA EVITAR LAS INCONVENIENCIAS APUNTADAS REFERENTES A LA APLICACION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ALGUNA IMPERFECCION QUE, SE DICE, TIENE LA APLICACION DE LA SERVIDUMBRE PREDIAL, Y LAS OTRAS FORMAS IMPROPIAS DE ORGANIZACION DEL DOMINIO PARA ESTAS URBANIZACIONES.
Sobre el particular me referiré en el análisis del proyecto de ley en gestión.

OTRO TEMA QUE INTERESA RESOLVER ES LA SITUACION DE LOS LOTEOS PREEXISTENTES “BARRIOS RESIDENCIALES” CON CALLES DEL DOMINIO PUBLICO.
También sobre el tema se dará opinión.