INTRODUCCION AL ANALISIS DE LAS CUESTIONES LEGALES

Lo esencial es saber que se trata de organizar y encuadrar legalmente urbanizaciones que tengan las siguientes características básicas:
a) Varias y/o numerosas parcelas independientes con destino a la construcción de la vivienda.
b) Una o más parcelas destinadas a vías de comunicación interna, recreación, actividades deportivas, sociales y culturales, para brindar confort, amenidad y disfrute a los moradores del sector residencial.
c) El complejo que se forma necesariamente y por lógica -y en esa forma nace por el hecho del hombre- debe constituir un todo inescindible, en forma tal que los que sean propietarios y poseedores por cualquier título de parcelas en el sector residencial tengan derechos de propiedad, copropiedad y/u otros derechos reales, sobre las parcelas que se conocen como comunes, y que al enajenar o disponer por cualquier título su parcela residencial, queden comprendidos automáticamente en esa enajenación sus derechos sobre la parte común en forma inseparable. Como consecuencia de lo precedentemente expresado, por supuesto debe quedar claramente resuelto que no prodría ejercerse actos de disposición sobre las áreas comunes en forma independiente de la disposición de las parcelas residenciales. Lo expuesto es la tesis que corresponde resolver y encuadrar dentro del sistema normativo vigente.

LOTEOS RESIDENCIALES PREEXISTENTES

Existen barrios residenciales, en los que los predios fueron loteados cediéndose las calles de circulación interna al dominio público, al estilo y conformación similar a lo que nosotros conocemos como Clubes de Campo y/o Barrios Cerrados. Estas urbanizaciones, a las que no se les ha ocurrido o no han querido organizarse por el sistema de propiedad horizonal, también son emprendimientos que pueden considerarse en la práctica como los regulados por la normativa vigente en la actualidad. Se trata de barrios con cercamiento, con control de acceso y vigilancia, a pesar de que las calles de circulación, por ser del dominio público, podrían ser para el acceso de cualquier persona, incluso ajena a la urbanización. Estos emprendimientos, en la medida que los municipios no libraron al uso público las referidas calles de circulación interna y permitieron los cercamientos y el control de acceso, pueden pretender también organizarse en forma similar a la reglamentación vigente para los Barrios Cerrados. Se supone que las referidas calles de circulación interna no obstaculizaron la trama urbana municipal y por algún motivo la autoridad nunca autorizó la circulación de los transportes públicos por las referidas calles, a pesar de pertenecer al dominio público. Esta situación existe en nuestro país y en todo el mundo y por supuesto corresponde resolver la problemática y encontrar la pertinente configuración legal.

Prescripción:
Sobre este tema es muy interesante destacar que algunos antiguos loteos o barrios preexistentes que tienen calles públicas, que no fueron abiertas al uso del público en forma efectiva, por cuanto se trataba de calles que sólo sirven de circulación interna del barrio o loteo sin salida, por más de veinte años, pueden adquirir el dominio por prescripción y transformarlas en privadas.
SUPUESTOS NORMATIVOS QUE CONTEMPLAN
UN ENCUADRE LEGAL POSIBLE

I.
La Propiedad Horizontal-Ley 13.512

La Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, originada en un proyecto del Senador Alberto Tesaire y otro presentado por el Poder Ejecutivo, fue sancionada por la Cámara de Senadores el 26 de agosto de 1948 y por la Cámara de Diputados el 30 de septiembre del mismo año, siendo promulgada el 13 de octubre de 1948 por el Poder Ejecutivo. El artículo primero de la ley expresa: “Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a propietarios distintos de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.” El artículo 2º del referido texto legal dice “Cada propietario será  dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón...” De la lectura y simple análisis de los referidos textos legales surge con claridad que la propiedad horizontal brinda una solución jurídica efectiva a la necesidad de que las parcelas que componen el sector residencial y las parcelas destinadas a una  área común constituya un todo inescindible.
Además, lo que más es tenido en cuenta por los emprendedores y comercialistas para encuadrar y sugerir la aplicación para las urbanizaciones del régimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal -aunque conocen que no están construyendo un edificio para lo que fue previsto ese régimen legal- es el mecanismo del cobro de las expensas. Y en ese sentido bregan para que salga una ley de fondo que resuelva las inconveniencias de la Ley de Propiedad Horizontal manteniendo fundamentalmente el régimen de expensas. Tengo que opinar que el tema de las expensas no contrabalancea todas las desventajas que tiene el regimen del PH para estas urbanizaciones.

II
Dominio en combinación con el condominio
de indivisión forzosa

El artículo 2506 del Código Civil expresa: “El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona.” El artículo 2673 del Código Civil expresa: “El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.” El articulo 2710 del Código Civil expresa: “Habrá indivisión forzosa cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o mas heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá  pedir la división.” El articulo 2711 del Código Civil expresa: “Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos no son a título de servidumbre, sino a título de condominio.”En un emprendimiento urbanístico podría ser una posibilidad tener el dominio de la parcela con destino residencial y ser condómino con indivisión forzosa de los inmuebles destinados a servir como  áreas comunes o de disfrute. Faltaría en el supuesto que estamos analizando relacionar el dominio y el condominio como un todo inescindible y asegurar la indivisión forzosa referida a perpetuidad.

III
Servidumbres Prediales

El artículo 2970 del Código Civil dice: “Servidumbre es el derecho real perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él o ejercer ciertos derechos de disposición o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.” El articulo 2971 del Código Civil expresa: “Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera.” El artículo 3009 del Código Civil dice: “Júzgase establecidas como perpetuas las servidumbres reales si no hay convención que las limite a tiempo cierto.”
Resulta posible un encuadre legal por el que se establezca una servidumbre predial sobre todos los inmuebles destinados a  áreas comunes y calles de circulación interna “como fundo sirviente”
1) Para asegurar a perpetuidad:
que estos referidos inmuebles no puedan ser subdivididos y deban conservarse en el estado existente al momento de la constitución a la servidumbre más las mejoras autorizadas. Es decir, una cancha de golf siempre sería una cancha de golf.
2) Para asegurar a perpetuidad que las construcciones e infraestructura común recreativa, deportiva y/o social no pueda ser modificada ni destruida.
3) Para asegurar el uso de los inmuebles afectados a  áreas comunes que brindan “utilidad real” a favor de los moradores de las parcelas con destino residencial “fundos dominantes”.
4) También se puede asegurar a perpetuidad la abstención de edificar en contravención con un código de edificación preestablecido sobre las parcelas residenciales, en este caso “fundos sirvientes” a favor de las parcelas comunes y del resto de las parcelas residenciales como “fundos dominantes”.
5) Esta configuración legal concluye en constituir al complejo inmobiliario en un todo inescindible, por cuanto no podría ser posible enajenar por cualquier título una parcela residencial, “fundo dominante”, sin que le comprenda su derecho real sobre las  áreas comunes “fundo sirviente”.

IV
El dominio de la totalidad del emprendimiento en cabeza del promotor, otorgándose a los moradores del sector residencial el derecho real de usufructo:

El artículo 2807 del Código Civil expresa: “El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia”. Por supuesto que si el promotor conserva la titularidad del dominio del complejo inmobiliario, los diferentes inmuebles destinados a sectores residenciales y a los sectores comunes y recreativos constituirán un todo inescindible funcional y jurídicamente inseparables.

V
El titular del emprendimiento es una sociedad o asociación

Que conserva el dominio pleno conforme al Código Civil, de la totalidad de los inmuebles afectados y otorga a los moradores residentes una acción o un derecho a una cuota parte indivisa. También en este supuesto la urbanización constituye un todo inescindible.

VI
Para el supuesto de las urbanizaciones subdivididas

Como loteos con calles públicas pero que no están libradas al uso público, en las que existe un cercamiento y control de acceso, y en las que generalmente una entidad jurídica civil tipo: asociación civil y/o cooperativa de fomento y/o sociedad civil se ocupa de la administración general de la urbanización y de organizar y prestar los servicios comunes, y tienen una configuración legal con referencia al cumplimiento de un código de edificación, reglas urbanisticas, de convivencia y obligaciones de pago de expensas para el mantenimiento de las  áreas comunes, si utilizan el marco de las servidumbres prediales recíprocas pueden considerarse un complejo inmobiliario que constituye un todo inescindible a pesar de las calles que permanecen en el dominio público. Esto último hoy en día puede solucionarse con la negociación y adquisición del dominio de las referidas calles al Municipio.

COMPLEJOS URBANISTICOS O URBANIZACIONES
ESPECIALES Y LAS LEYES LOCALES

Como de alguna manera hemos hecho referencia, los complejos inmobiliarios que se organizan para que un sector destinado al área residencial para la construcción de la vivienda transitoria o permanente, y que necesariamente tenga y comparta vías de comunicación interna y además optativamente  áreas comunes verdes y/o de recreación y/o deportivas y/o sociales, son materia del Código Civil y también del derecho urbanístico en el que interviene el Gobierno Local, Municipal y el Estado Provincial.
Estamos ante el supuesto de un barrio residencial, con numerosas parcelas independientes, pero vinculadas por razones funcionales, en las que alguien, seguramente una entidad jurídica en la que participen todos los titulares de las parcelas residenciales, se ocupa de prestar los servicios comunes. Es decir la existencia de una pluralidad de inmuebles interconectados por razones de utilidad común, y con el compromiso del mantenimiento de los intereses del conjunto y particulares de los partícipes. En la Provincia de Buenos Aires el Decreto 27/98 establece pautas urbanísticas a las que deberán someterse las urbanizaciones “Barrios Cerrados”. Este decreto también hace referencia a la necesidad de otras pautas establecidas en el Decreto 9404/86, que reglamentó los “Clubes de Campo”.

En síntesis, las referidas reglamentaciones establecen:
Lugares y áreas en las que puede localizarse el emprendimiento que deberán resolverse primariamente por el Municipio conforme los indicadores urbanísticos previstos en la ley de ordenamiento territorial. Para los Barrios puede ser: urbana - complementaria o rural; condiciones de habitabilidad - infraestructura de servicios esenciales; estudio de impacto ambiental; debe evitarse perjuicio a la trama urbana existente y no interferir futuros ejes de crecimiento; prever integración con el entorno urbano en materia de redes, accesos viales, servicios generales; deberán construirse veredas perimetrales; compromisos de forestación del emprendimiento; equipamiento comunitario; cesión de espacios verdes y libres públicos y reservas para equipamientos comunitarios; circulación perimetral de la urbanización - tamaño de las calles de circulación interna.

IMPORTANCIA DEL CONOCIMIENTO DEL SIGNIFICADO
Y ALCANCE DE LOS DERECHOS PERSONALES
Y DE LOS DERECHOS REALES
(ver bibliografía I)

Para entender e interpretar y acercar soluciones apropiadas, para brindar seguridad jurídica para los casos que estamos tratando -Barrios Cerrados, Clubes de Campo-, es muy importante tener claro qué son los derechos personales y cuál es el alcance de los derechos reales.

Derechos Personales
El objeto del derecho personal es la persona del deudor traducida en una prestación. En los derechos personales el beneficio es alcanzado por el acreedor a través de la persona del deudor.
En los derechos personales, rige el principio de la autonomía de la voluntad y la libre contratación mientras no se convenga sobre objetos, hechos y situaciones ilícitas. En los derechos personales el número y la enumeración son ilimitadas y pueden ser objeto de la creatividad del hombre mientras que no afecten el orden público establecido por las leyes. La forma de adquirir los derechos personales está prevista en la legislación civil y simplemente cumplimentando las pertinentes modalidades, tipos y modelos previstos y/o similares, nacen las obligaciones que están normadas por la ley.
Las obligaciones que nacen de los derechos personales sólo pueden hacerse valer contra los obligados determinados y que han comprometido sus obligaciones. Los derechos personales y/o creditorios no necesitan de publicidad alguna. Los derechos personales se agotan con su ejercicio y duran los plazos que las partes le han determinado. Los derechos personales son siempre temporales.
Para que quede más claro vamos a ejemplificar sobre lo referido:
EL BOLETO DE COMPRAVENTA, que en definitiva y en mi opinión es un contrato de compraventa conforme las prescripciones del Código Civil, es un compromiso entre las partes que comprende una o más y hasta numerosas obligaciones recíprocas entre comprador y vendedor.
Siempre con referencia a la compraventa de una cosa mueble o inmueble, se conviene el pago de un precio, se pacta la forma y modalidad del pago, que puede ser al contado y/o con facilidades.
También el boleto de compraventa puede comprender compromisos por parte del vendedor de obligarse a entregar la cosa comprometida en venta bajo ciertas características y condiciones. Por ejemplo, se puede suscribir un boleto de compraventa con referencia a un lote integrante de una urbanización privada “Barrio Cerrado”. Se puede establecer que la empresa vendedora asume el compromiso de realizar, ejecutar y finalizar acabadamente toda la obra de infraestructura que habilite el emprendimiento como un barrio cerrado de acuerdo a las normativas urbanísticas vigentes. Finalmente los que suscriben el boleto de compraventa pueden establecer penalidades para todo supuesto de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que asumieron, incluso llegar a convenir el pacto resolutorio del compromiso; también puede llegar a convenirse que los derechos que se establecen no pueden ser cambiados sin el consentimiento de la otra parte. Todo lo comentado y referenciado es un conjuto de derechos y obligaciones personales que son exigibles entre las partes participantes y firmantes y en todo caso, según surja de la ley, también podrá  exigirse a los sucesores singulares de los otorgantes.
Suponiendo que el vendedor obtenga un crédito que le ayude para financiar la obra de infraestructura comprometida, y que garantice ese crédito con una hipoteca: Para el supuesto de que el vendedor deudor no cumpla con el acreedor hipotecario podrá ser ejecutado, llegado el caso rematando el inmueble y vendido a un tercero ajeno al boleto de compraventa de referencia. El comprador afectado deberá demandar al vendedor y también podría accionar penalmente. El comprador podrá  obtener el reintegro del precio abonado más intereses, daños y perjuicios y/o llegar a conseguir ganar un juicio por escrituración y en esa forma llegar a tener el dominio de lo adquirido. Lo que es importante señalar es que los derechos y acciones del comprador, “derechos personales”, no se refieren a la cosa objeto del boleto de compraventa, que mientras no se transfiera el dominio queda en poder de la vendedora. Lo que nunca podrá  conseguir es la propiedad del lote objeto del boleto de compraventa si sucedieran las inconveniencias apuntadas. Todo lo que ha acontecido ha sido un conjunto de derechos y obligaciones personales alrededor de los derechos reales de propiedad que tenía la empresa vendedora que aún no hubo transmitido el dominio al comprador.
EN LOS REGLAMENTOS DE LOS CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS suele consignarse estipulaciones que no tienen trascendencia real, por no estar referidas a ningún encuadre previsto para los derechos reales. Esas estipulaciones, cláusulas, condiciones y modalidades que suelen expresarse como de cumplimiento obligatorio por parte de los moradores del emprendimiento encuadran en “los derechos personales”. Por ejemplo: Son habituales las siguientes cláusulas: pa-ra ser propietario de una unidad funcional o de una parcela es necesario ser socio o accionista de la entidad jurídica propietaria de las  áreas recreativas. En algunos casos se suele consignar “socio del club...” en otros supuestos se habla de ser accionistas. También se dice que no se podrá transferir los referidos derechos societarios y/o acciones a quienes no fueren propietarios de unidades y/o parcelas del sector residencial. Estas condiciones son compromisos que legalmente resultan ajenos al derecho real de dominio o condominio que los participantes del emprendimiento tengan sobre sus propiedades del sector residencial, y en consecuencia, aunque están establecidas en el reglamento de copropiedad, el Registro de la Propiedad Inmueble no toma razón ni anotación de las mismas. El Registro de la Propiedad Inmueble, conforme las disposiciones de la ley, únicamente toma razón de todas las cláusulas que se refieran conforme la configuración establecida por la ley al derecho real y no toma en cuenta los compromisos o estipulaciones que se refieren a derechos personales como los referidos. Concretamente se inscribirá  en el Registro de la Propiedad Inmueble la descripción según plano de mensura y subdivisión de las unidades funcionales y/o parcelas. Se toma nota de los espacios y los inmuebles designados a áreas comunes del emprendimiento.
En otros supuestos conocidos se establece que los copropietarios de las unidades funcionales o parcelas deben sufragar los gastos de mantenimiento, conservación y mejoras sobre otros inmuebles ajenos al inmueble objeto originario del emprendimiento. Estas pseudo obligaciones son “Derechos Personales”.
Para ser gráfico: Un consorcio compra un inmueble lindero para uso y recreación del consorcio. Este inmueble no es parte de los inmuebles sobre los que está asentado el consorcio. Toda obligación que se quiera imponer en ese supuesto a los copropietarios es una obligación regulada por la legislación dentro de los derechos personales. Esas obligaciones son y obligan únicamente a quienes las suscribieron y se comprometieron y no pasan a los futuros adquirentes de las propiedades situadas en el Consorcio.
Otro ejemplo interesante para que queden establecidas las diferencias entre las obligaciones que nacen de los derechos personales y los derechos y beneficios de los derechos reales, es el siguiente: En una urbanización subdividida por geodesia, es decir cada participante del emprendimiento será propietario y tendrá  el derecho real de dominio o condominio sobre su parcela en los términos del Código Civil: 1) A los efectos de organizar la administración y prestación de los servicios comunes se constituye una asociación Civil y/o una cooperativa o simplemente una sociedad civil. 2) A los efestos de establecer un reglamento de edificación que sea de cumplimiento obligatorio de cada uno de los propietarios de las distintas parcelas para lograr armonía y belleza urbanística se establece en cada una de las escrituras traslativas de dominio de cada propietario una serie de estipulaciones que quieren ser una suerte de limitación y restricción al dominio, obligando a edificar cumplimentando los reglamentos previstos y que a todos los efectos supervisará la entidad administradora. Incluso en algunos supuestos se llega a determinar que al propietario que infrinja las reglas de edificación se le podrá obligar a modificar lo construido, incluso demolerlo. Este encuadre referido en los apartados 1) y 2) vale para quienes suscribieron las respectivas escrituras con esas cláusulas y son inoponibles a los sucesores particulares, como por ejemplo los futuros adquirentes y/o acreedores embargantes de las propiedades, quienes tendrán como únicas limitaciones para construir las que establezca el Municipio Local y con las consecuencias establecidas en las respectivas regulaciones locales. Sería distinto si en los referidos emprendimientos urbanísticos tuvieran una configuración legal, adoptando algunos de los institutos previstos como derechos reales, por ejemplo “la servidumbre urbanística.”

Derechos Reales

Así como el derecho personal, derecho creditorio, es la facultad de exigir a otro el cumpimiento de una prestación, el derecho real es un poder jurídico sobre las cosas materiales, un complejo de facultades que relacionan directamente al titular del derecho con la cosa. En los supuestos analizados en este libro la cosas serían los inmuebles: tanto parcelas de tierra como construcciones, unidades funcionales construidas como casas o chalets, y también grandes extensiones de campo.
En los derechos reales la utilidad, beneficios y disfrute de la cosa son obtenidos directamente por el sujeto titular del derecho real. Es decir, es propietario de la cosa, la tiene, la posee, la puede subdividir, edificar, tirar abajo lo construido y levantar una nueva construcción, puede ofrecerla en garantía constituyendo otros derechos reales, así como también puede transferir algunos de los atributos del derecho real de dominio, como ser el uso y goce a través del usufructo y/o la utilidad para otro inmueble ajeno, como con la servidumbre predial.
Los derechos reales están rodeados en el régimen de su creación y organización y establecimiento por las leyes, por el princicio del orden público.
Los derechos personales, como se ha hecho referencia, pueden ser ilimitados y mientras no contravengan la moral, las buenas costumbres y las leyes dependen de la creatividad del hombre. En cambio, los derechos reales solamente pueden ser autorizados y establecidos por la ley y en nuestra legislación además son acotados en número reducido “numerus clausus”. Para adquirir un derechos real se requiere un modo suficiente que debe ser establecido unicamente por la ley.
Los derechos reales son oponibles a todas las personas sin excepción, es decir “erga omnes”.
Mientras que los derechos personales tienen una publicidad relativa, son conocidos por los que suscriben los respectivos documentos y por quienes fehacientemente son notificados. Los derechos reales requieren requisitos formales establecidos por las leyes nacionales y locales que reglamentan la obligatoriedad de la publicidad para tener efectos y ser oponibles a terceros.
Los derechos reales requieren en la mayoría de los casos la posesión de la cosa.
Los titulares de los derechos reales gozan del beneficio que les otorgan esos derechos a través del tiempo sin límite, salvo estipulación y convención en contrario y/o por disposición de la ley. Los derechos reales pueden ser temporales o perpetuos, los personales tienen un límite máximo de tiempo, conforme las convenciones y porque así lo prescribe la ley y nunca puede hablarse de derechos personales perpetuos. Los derechos reales pueden continuar para beneficio de los sucesores por cualquier título y siempre serán oponibles a terceros sin necesidad de notificarlos.
“Ius Persequendi” e “Ius Preferendi” son características que se corresponden con los derechos reales y no están comprendidos en las facultades que pudieran otorgar los derechos personales.
Lo que tratamos de explicar en el caso dado como ejemplo en el boleto de compraventa es que los derechos personales son el camino o la fuente de los derechos reales. El compromiso de compraventa referido es el contrato que origina finalmente la obligación de transferir el dominio de la cosa. El “dominio” es el derecho real instituido entre los derechos reales enunciados expresamente por la ley. La compraventa es un contrato regulado por la legislación civil que da origen a distintas obligaciones y compromisos, pero no significa en sí mismo el derecho real de dominio.
Hay, como dijimos, innumerable cantidad de derechos personales que nacen de la actividad de los hombres, que producen hechos y actos jurídicos, muchos tipificados y previstos en la legislación y otros que no están regulados en forma expresa y que el hombre ha creado en forma semejante o similar a otros derechos configurados.
Entran en la categoría de derechos personales los derechos societarios, ya sea que se traten de sociedades comerciales o de asociaciones civiles.
Son derechos personales los derechos creditorios, tanto con respecto a los acreedores y a los deudores, sean privados, bancarios, o públicos.
Los derechos reales son únicamente los que están enunciados y tipificados en la legislación civil que dicta únicamente el Congreso de la Nación, y deben ser tomados y cumplimentados con las características, modalidades y formalidades que estipule la ley. A los particulares les está  vedado crear o convenir derechos reales fuera de las figuras previstas por la ley.
Sin perjuicio de lo expresado precedentemente, existen ciertos derechos previstos en la legislación que, aunque no están estipulados como derechos reales, la doctrina y la jurisprudencia los asimila como tales: “la Ley de Propiedad Horizonal 13.512”. Lo mismo podríamos decir con referencia a los compromisos sobre inmuebles establecidos en las figuras previstas en la legislación “fideicomiso y leasing”.
Por supuesto, debe quedar claro que tampoco los particulares tienen facultad de modificar, aunque fuere parcialmente, la legislación establecida para los derechos reales y si así lo convinieren, los referidos compromisos no tendrán valor como derechos reales.
ESTO ULTIMO QUE EXPRESAMOS ES MUY IMPORTANTE TENERLO EN CUENTA CON REFERENCIA A LA TEMATICA ESPECIFICA QUE ES CONSIDERACION DE ESTE LIBRO.

LA SERVIDUMRE PREDIAL COMO CAUCE APROPIADO
PARA ENCUADRAR LEGALMENTE
LAS URBANIZACIONES ESPECIALES PRIVADAS

En nuestro país nosotros conocemos como modernas manifestaciones urbanísticas a los llamados “COUNTRIES” y/o “CLUBES DE CAMPO”. Ultimamente han surgido los llamados Barrios Cerrados y Barrios de Chacras con grandes extensiones de tierra para cada parcela. También se escucha hablar de “estancias” y hasta de “pueblos.”
Al Jurista, al Legislador y al Juez lo que debe interesarle es determinar exactamente la materia u objeto que deber ser motivo de análisis y consideración. En mi opinión, el objeto inmobiliario comprende por una parte una cantidad de parcelas independientes que van a pertenecer a distintos dueños, que van a estar afectadas a un destino de uso residencial, y todo ese conjunto de parcelas “parcelamiento” deberá  estar interconectado con otras parcelas con destino a recreación, actividades deportivas -generalnente al aire libre en contacto con la naturaleza- y sociales y, por supuesto, el parcelamiento residencial necesita estar intercomunicado convenientemente con calles de circulación interna que finalmente conduzcan a la vía pública. La idea central es que todo el complejo que hemos referido constituya “un todo inescindible”, en forma tal que cuando se disponga o enajene una parcela del sector residencial, simultáneamente implique la disposición y enajenación de la cuota parte y/o de los derechos que pueda tener el titular del sector resindencial sobre el otro sector que denominamos “área común” Si todo esto que estamos diciendo no ocurriera, simplemente estaríamos hablando de un parcelamiento o loteo común y corriente como los que se conocen desde antaño y que circunstancialmente tienen cerca inmuebles destinados a recreación, deportes y actividades sociales. Esto último sería como tener una casa en un barrio que está situado al lado o muy cerca de un club.
Este tema de la inescindibilidad funcional y jurídica de la urbanización es la característica esencial y común denominador de todas las expresiones urbanísticas ingeniadas por el hombre señaladas al comienzo de este capítulo. La necesidad y circunstancia de que los titulares del sector residencial deben hacerse cargo de los gastos de mantenimiento y conservación y/o mejoras del sector “áreas comunes” tiene fundamental importancia, pero no es lo que hace a la naturaleza y esencia del fenómeno que estamos estudiando.
También hay que destacar que las características esenciales descriptas se dan en todos los barrios residenciales construidos como loteos con calles públicas en los que han organizado un cercamiento y control de acceso para seguridad y han delegado en una entidad, asociación civil, sociedad de fomento, sociedad comercial, la administración del complejo. Los referidos loteos residenciales por excelencia deberían estar organizados con una configuración legal que acerque la situación al carácter de inescindible de la urbanización, aunque las calles en este último ejemplo fueren del dominio público.
La experiencia pone muchas veces de relieve ciertos supuestos como el que estamos analizando en los que resulta ser de gran conveniencia la imposición de determinadas limitación de indole privada en el goce de las fincas, limitaciones y restricciones que pugnan por alcanzar trascendencia real, es decir, efectos contra terceros o subadquirentes singulares y asimismo, lograr su robustecimiento con el pertinente ingreso y registración en el Registro de la Propiedad Inmueble. Estamos ante limitaciones de carácter privado. Es decir, nos estamos refiriendo en este trabajo a urbanizaciones privadas en las que las limitaciones legales serán en el interés particular, aunque se utilicen figuras normativas del derecho público o privado. La parcelación de terrenos en lotes para enajenar a los fines de formar una zona residencial de mayor o menor categoría, y que en una operación inmobiliaria como lo que está ocurriendo en nuestro país “Clubes de Campo y/o “Barrios Cerrados”, está constituyendo un fenómeno por el significativo crecimiento de los emprendimientos a lo largo de todo el país. Nosotros estamos hablando de un terreno ubicado en un área extraurbana o rural con abundancia de paisajes, arboleda, verde, cerca del río y/o de la montaña, con buena ubicación por tener fácil acceso para ir y/o volver rápidamente de la ciudad. La idea es que el terreno se subividia en lotes para la construcción de fincas con destino exclusivamente residencial. Al propietario de la fracción le va a interesar conseguir el mejor resultado de una zona residencial, para lograr así mejor valorar los terrenos. Para cumplir el objetivo tendrá que lograr que las parcelas una vez edificadas se encuentren en situación de poder proporcionar establemente a sus moradores condiciones de comodidad, bienestar, confortabilidad, agrado y amenidad gracias a la categoría de la construcción de las fincas resultantes, mediante asegurar la placidez de la vista, el goce de un agradable panorama, el ambiente de tranquilidad y reposo, el verdor de los contornos, el buen aspecto de las construcciones, la buena disposición en cuanto al sol, luz y aire. Para conseguir esta finalidad es preciso en los términos jurídicos que el complejo que se parcela sujete la propiedad de los diferentes lotes a un sistema o estatuto de limitaciones legales adecuadas, que deberán tener el carácter de perpetuas, que afectarán a los compradores y también a los futuros propietarios, como los que le sucedan por cualquier título aunque sean subadquirentes a título singular y asimismo a todos los que tuvieren en ellos un derecho real de goce (usufructo, uso o habitación), analizando que deberán tener vigencia sin interrupción inclusive para el supuesto de fallecimiento y/o quiebra del titular de la parcela.
El encuadre o estatuto de tales limitaciones, que yo me permito llamar “afectación a urbanización”, constituye estipulaciones fundamentalmente urbanísticas. Por ejemplo, que las viviendas a construirse ocupen solamente el espacio máximo que se determine, guardando las distancias establecidas en relación a los confines del lote y los espacios respecto a las edificaciones vecinas. Que las casas se construyan hasta una altura máxima prefijada y/o que sean similares o iguales en cuanto a la altura y al aspecto general exterior. Que tales edificaciones no sean susceptibles de sobreelevación ni de ampliación ni de subdivisión. Que respondan a un tipo determinado de construcción, el empleo de determinados materiales (por ejemplo, no se aceptan casas prefabricadas y /o construcciones precarias de chapas con ladrillo hueco) y todas estas limitaciones urbanísticas para garantizar el estilo arquitectónico general del emprendimiento se impondrían de cumplimiento obligatorio para los participantes, aunque los códigos municipales permitiesen otra cosa u otro tipo de construcción. Queda claro que las limitaciones que estamos refiriendo por supuesto no podrían contradecir ni vulnerar el código de edificación del Municipio, permitiendo infracciones. Sí, en cambio, estableciendo restricciones. Por ejemplo: el Municipio autoriza una altura de dos pisos. El reglamento del emprendimiento puede determinar que la altura máxima sea de un solo piso, pero no podría determinar que tenga que ser de tres pisos, lo que no es autorizado por el Municipio. También el referido estatuto urbanísitco debería prever que las residencias construidas deban tener como único destino autorizado la vivienda y de ninguna manera podrían utilizarse para fines comerciales y/o industriales de ningún tipo y/o para actividades que perturben el orden, la moral y las buenas costumbres.
Lo que se necesita es encontrar el instituto o figura jurídica que determine la configuración legal para sustentar el propósito prefijado de cumplimiento obligatorio y con trascendencia real, con inscripción en el Registro de la Propiedad y que sea oponible “erga omnes”, es decir frente a todos y a cualquier tercero.
Como hemos hecho referencia, otro tema esencial que deberá contemplar el estatuto urbanístico es que el complejo inmobiliario debe constituir un todo inescindible, en forma tal que básicamente pueda admitirse un cercamiento y control de acceso para brindar mayor seguridad a los moradores y que se delegue legalmente la administración y cobro de los gastos comunes a una entidad administradora. Esta entidad puede ser una asociación civil, una cooperadora, una sociedad civil y/o una sociedad comercial, en todos los casos con personería jurídica.
Con referencia a las calles de cirulación interna, que como principio general son del dominio público, estando constituido el complejo inmobiliario como un conjunto configurado como un todo inescindible, podrá lograr y gestionar de la autoridad administrativa desde la restricción del uso público de las referidas calles internas hasta llegar a adquirir el dominio de las mismas (POSIBILIDAD LOGRADA Y AUTORIZADA EN EL DECRETO 9404/86 Y 27/98 DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES).
El otro tema que debe tratar de prefijar y resolver el estatuto urbanístico es la obligación del mantenimiento y conservación de todas las  áreas y servicios de utilización cumún de los titulares de las parcelas residenciales. Sobre el particular, de lo más perfecto previsto en la Ley de Propiedad Horizontal 13.512, que además de otorgar un privilegio a la deuda por expensas las establece como obligaciones Propter Rem, analizaremos otras posibilidades previstas en el derecho perfectamente posibles para lograr el objetivo señalado y que se llegue al resultado querido, por cuanto el principio general de la legislación civil es que deben asumirse los costos y gastos por los beneficios por la utilización de los servicios y áreas comunes, no existiendo ninguna disposición legal que exima a los usufructuarios que lógica y necesariamente hacen uso de tales servicios y bienes comunitarios. Este tema lo puntualizaremos en otro capítulo, sin perjucio del análisis y solución que sobre la cuestión nos brinda la aplicación de la “servidumbre predial”, materia de este capítulo.