OPINIONES
DEL AUTOR PUBLICADAS
EN SUPLEMENTO COUNTRIES DEL DIARIO “LA NACION”
 La
Nación
17 de enero de 1998
Nueva
reglamentación para los Barrios Cerrados
Relevante opción para el encuadre jurídico
El gobierno de la
provincia de Buenos Aires acaba de dictar un decreto para regular
las urbanizaciones llamadas Barrios Cerrados. El decreto define
con esta moderna manifestación inmobiliaria a todo emprendimiento
urbanístico destinado a uso residencial predominantemente
con equipamiento comunitario, cuyo perímetro podrá
materializarse mediante cercamiento.
En los considerandos del decreto se hace referencia a la Ley provincial
8912/77, que dispone que la responsabilidad primaria del ordenamiento
territorial recae en el nivel municipal y que las comunas deberán
realizar y aprobar los diferentes proyectos en concordancia con
los objetivos y estrategias definidas por el gobierno provincial
para el sector y con las orientaciones generales y particulares
de los planes provinciales y regionales de desarrollo económico
y social y de ordenamiento físico. En concreto, la instancia
final de aprobación para gestionar estos emprendimientos
son los organismos dependientes del gobierno de la provincia. Sin
esta necesaria aprobación no se llega a la posibilidad de
escriturar las parcelas individuales.
El decreto autoriza la proyección de estos emprendimientos
en cualquiera de las áreas definidas por la ordenanza municipal
de ordenamiento territorial (urbana, complementaria o rural) y prevé
que en los casos que corresponda, el municipio deberá proporcionar
el cambio normativo pertinente. La regulación estipula las
condiciones que se deberán cumplimentar: en cuanto a localización,
condiciones de habitabilidad; emplazamiento para que no ocasione
perjuicio a terceros respecto de la trama urbana existente y futuros
ejes de crecimiento, garantizando el uso de las calles públicas;
el cercamiento del perímetro; equipamiento comunitario, los
servicios esenciales y de infraestructura; se deberá contemplar
la razonabilidad y/o impacto urbanístico respecto de las
distancias con otros emprendimientos similares; se deberá
cumplimentar lo establecido en lo referido a cesión de espacios
verdes y libres públicos y reservas para equipamiento comunitario.
Se prevé la posibilidad de desarrollar los emprendimientos
en etapas.
La autoridad de aplicación es el Ministerio de Gobierno y
Justicia de la Provincia de Buenos Aires, por medio de la Subsecretaría
de Asuntos Municipales.
Lo más destacable para evaluar y tener en cuenta es que este
decreto, a los efec-tos de la aprobación de la prefactibilidad
y de la factibilidad definitiva, y con referencia al encuadre legal
que se adoptará para la organización del emprendimiento
por parte de los emprendedores, hace referencia al cumplimiento
de lo dispuesto en el Decreto 9404/86, reglamentario de los Clubes
de Campo.
Más detalles
En los Barrios Cerrados, preponderantemente urbanizaciones residenciales
para viviendas, mayormente no hay sectores comunes, o en todo caso,
los hay que ocupan espacios. En los Clubes de Campo, el área
común, recreativa y deportiva en contacto con la naturaleza
es muy importante y ocupa significativos espacios en el total del
complejo. Ambos emprendimientos tienen calles de circulación
interna. El encuadre legal previsto en el señalado Decreto
9404/86 establece la opción de encuadrarse en la Ley 13.512
de propiedad horizontal y/o un encuadre legal en el que el sector
residencial, compuesto de parcelas independientes (las viviendas)
de diferentes titulares de dominio estaría vinculado mediante
el derecho real de servidumbre predial prevista en el Código
Civil, con el sector común o recreativo y deportivo y en
las calles de circulación interior (en los Clubes de Campo)
y/o con los inmuebles afectados a vías de circulación
interna, las calles privadas (en los Barrios Cerrados), en ambos
casos para constituir un todo inescindible funcional y jurídicamente.
La titular de dominio del área común y de las calles
de circulación interna sería una entidad jurídica
(en los Barrios Cerrados una asociación o sociedad vecinal)
que integren o a la que se incorporen propietarios de cada una de
las parcelas independientes con destino residencial, entidad que
deberá prestar los servicios generales comunitarios.
En los considerandos del mencionado Decreto 9404/86 se expresa que
la aplicación de la propiedad horizontal, Ley 13.512, no
es el encuadre legal más apropiado para estas urbanizaciones.
Cuando se trata de una PH, en cada oportunidad en que se incorporan
las viviendas construidas habrá que ratificar los planos
de subdivisión y modificar el Reglamento de Copropiedad.
En cambio, lo que sucederá en los Barrios Cerrados que apliquen
el encuadre legal señalado, distinto a la Ley 13.512, es
que los titulares de dominio de las parcelas residenciales serán
verdaderos propietarios de los terrenos y del suelo que demarca
su parcela, y para construir sus viviendas no necesitarán
ratificar planos ni obtener el consentimiento de los demás
propietarios.
Las calles de circulación interna no serán pasillos
comunes, sino parcelas privadas afectadas a circulación interna
y garantizando ese destino a perpetuidad. Los estatutos de la entidad
jurídica propietaria de áreas comunes y de las parcelas
afectadas a calles de circulación interna podrían
constituir estatutos urbanísticos y códigos de edificación
con trascendencia real, y como tales lleguen al Registro de la Propiedad
en forma similar a los reglamentos de copropiedad de los consorcios.
Los propietarios de los lotes y viviendas tendrían cuotas
partes y/o acciones de la entidad jurídica propietaria de
las calles y sectores comunes. En este esquema, estas acciones o
títulos representativos tendrían un importante valor
económico atento la vinculación e interdependencia
de las áreas comunes con las residenciales establecidas por
el derecho real de servidumbre predial.
Cabe aclarar que la configuración legal establecida en el
Decreto 9404/86 es alternativa y opcional y no crea un nuevo derecho
real, que únicamente podría establecer una ley nacional,
y cuando se dice que debe constituirse la servidumbre predial, la
autoridad administrativa provincial considera la aplicación
de dicho instituto legislado en el Código Civil como salida
para dar cumplimiento a la exigencia urbanística de la Ley
8912/77 que debe constituirse un complejo inmobiliario en el que
los sectores residenciales y recreativos y los espacios de circulación
interna guarden una indisoluble relación y vinculación
jurídica que lo hagan un todo inescindible, lo que no se
lograría cuando el área recreativa y las calles de
circulación interna son propiedad de una SA sin la consttución
de la servidumbre y se quiere soslayar la exigencia urbanística
otorgando solamente una acción de la SA a los titulares del
sector residencial.
 La
Nación
3 de mayo de 1998
Encuadres
legales
De regulaciones y subdiviciones
La
iniciativa privada desembocó en la creación de emprendimientos
urbanísticos, clubes de campo y barrios cerrados, caracterizados
por la presencia de una pluralidad de parcelas, construidas o no,
pertenecientes a distintos propietarios y una zona o parcela destinada
al uso y recreación de las primeras.
Es decir, una pluralidad de propiedades independientes y otra distinta
necesariamente subordinada o supeditada al mejor aprovechamiento
de las anteriores, en forma tal que ambos sectores guarden una indisoluble
vinculación jurídica y funcional que constituya en
conjunto un solo complejo inmobiliario.
La esencia y naturaleza jurídica explicada se presenta en
forma natural en el sistema de la propiedad horizontal, por la que
los propietarios de las distintas parcelas son a la vez copropietarios
de las parcelas comunes, constituyendo un todo inescindible.
Además, la Ley 13.512 es muy clara en el tratamiento de deudas
por expensas. Pero sucede que la Ley de Propiedad Horizontal fue
diagramada en su época para encuadrar la comercialización
de edificios terminados. No prevé la ley unidades por construir
y/o en construcción.
Además, la Ley 13.512 por la propia naturaleza jurídica
establece un régimen muy duro para tomar decisiones con referencia
a la disposición que se tome sobre las áreas comunes
por cuanto en estos casos se requiere unanimidad, lo mismo que para
construir obras nuevas y para ratificar las unidades previstas como
proyecto por construir o en construcción, porque el terreno
es común y un solo predio y no admite subdivisión
de la tierra.
También tenemos este problema para incorporar nuevos inmuebles,
ya sea para ampliar el sector residencial y/o el sector deportivo.
Lo mismo para resolver el uso de las áreas recreativas por
parte de terceros no consorcistas. Todos supuestos lógicos
que suelen plantearse en los clubes de campo y barrios cerrados,
por la naturaleza y forma de vida de estos complejos. Estas situaciones
referidas son problemas no resueltos por la Ley de Propiedad Horizontal
vigente en la actualidad.
El Decreto 2463/63 (Provincia de Buenos Aires) permite la inscripción
en el Registro de la Propiedad de proyectos por construir todavía
inexistentes bajo el régimen de la Ley 13.512. Esta normativa
ha sido reiteradamente tildada de inconstitucional, porque pretende
modificar la naturaleza jurídica de la Ley 13.512.
Sin embargo hace ya muchos años que los particulares utilizan
el llamado “propiedad horizontal” y los compradores se
acomodan a las innumerables dificultades que vienen sucediendo.
Vaivenes
En una oficina se aprueba el plano propiedad horizontal con dibujos
de proyectos por construir y en otra oficina del mismo edificio,
en La Plata, exigen la adecuación y ratificación de
los planos de propiedad horizontal para incorporar las unidades
que figuraban en proyecto y que ya se han construido. Además,
el Registro de la Propiedad requiere la inscripción de la
modificación del Reglamento de Copropiedad, acto jurídico
notarial que dará nacimiento a las unidades que se incorporan
como construidas.
Otros conflictos importantes que origina el sistema de la propiedad
horizontal en los Clubes de Campo y Barrios Cerrados se refieren
al reglamento de construcción de las viviendas y en algunos
municipios al pago del impuesto municipal. La Ley 13.512 no tiene
previsto la construcción por etapas y por lo tanto los reglamentos
de construcción establecidos por los consorcios no tienen
trascendencia real y su estricto cumplimiento tiene dificultades
de aplicación.
En algunos municipios, como en el de San Fernando, Provincia de
Buenos Aires, tienen establecido el cobro de los impuestos por predios
sin importar su extensión territorial ni la cantidad de unidades
funcionales habilitadas. Es decir, por ejemplo, que se determinan
1000 como el valor por el total del predio organizado como propiedad
horizontal y se subdivide por el porcentual del Reglamento de Copropiedad
originario (es en el que la mayoría de las unidades figuran
como proyectos por construir).
Eso significa, por ejemplo, que un departamento incorporado como
construido al reglamento paga 100 pesos y una casa fastuosa que
figura como proyecto por construir paga 10. Vale decir, diez veces
menos que el departamento.
Con bastante demora se notifican los municipios de las ratificaciones
que se suceden con el transcurso del tiempo incorporando las construcciones.
Respecto de las áreas recreativas, deberían considerarse
comunes y copropiedad de todos los consorcistas como un clubhouse,
la pileta de natación o las canchas de tenis que figuran
como unidades independientes de la propiedad exclusiva de una sociedad
anónima, reemplazándose la copropiedad establecida
en la Ley 13.512, por la participación de los copropietarios
por medio de la tenencia de acciones de esa sociedad.
En este supuesto, los consorcistas deben estar atentos a que por
cualquier problema se solicite la quiebra de la sociedad propietaria
de la unidad funcional, sector recreativo o el embargo.
Otro caso interesante de acotar es el encuadre de Clubes de Campo
o Barrios Cerrados con áreas comunes recreativas en los términos
de la Ley 13.512, que se dan en explotación a una sociedad
anónima, requiriéndose de los copro-pietarios que
abonen derechos para tener la acción de la sociedad y usar
las instalaciones cuando en la realidad jurídica los consorcistas
ya son propietarios de las instalaciones y por supuesto con derechos
a su uso.
Sobre la propiedad horizontal
En un seminario organizado por la Asociación de Empresarios
de la Vivienda, se comentó que parece insólito que
durante tanto tiempo se mantenga la aplicación de la propiedad
horizontal para estas nuevas manifestaciones urbanísticas.
El legislador debe actualizar la normativa y sancionar la esperada
ley especial. Es irracional que pueda hablarse de proyectos de propiedad
horizontal sobre fracciones de más de 50 hectáreas,
por cuanto las complicaciones reseñadas se potencian.
La propiedad horizontal es apropiada para aplicar en los proyectos
totalmente terminados.
En algunos congresos jurídicos determinaron que este régimen
no es el adecuado para proyectos que se realicen por etapas.
Geodesia
VIP
El último Decreto de Regulación de los Barrios Cerrados
27/98, dejó sin efecto la famosa Resolución 74/97,
de Tierras y Urbanismo, tan cuestionada, y abrió el panorama
con una opción mejor que la de propiedad horizontal, que
es la aplicación del régimen jurídico del Decreto
9404/86.
Este último decreto dice en sus considerandos que la propiedad
horizontal no es el régimen apropiado para estas nuevas manifestaciones
urbanísticas.
Cabe expresar que es mejor un encuadre legal, con subdivisión
verdadera de la tierra por geodesia con la posibilidad de conservar
la privacidad de las calles y de las áreas comunes. Es decir:
1) Ya no se requerirá el régimen de la unanimidad.
2) No más modificación de planos para incorporar las
unidades proyectadas.
3) Surge posibilidad jurídica de realización de los
proyectos en cada etapa, a su vez en diferentes tiempos.
4) Se realizará la venta de lotes o de casas en construcción
y/o por constituir con títulos perfectos.
5) El sector residencial y las calles y áreas recreativas
constituirán un sólo complejo inescindible funcional
jurídi-camente, aplicando la servidumbre predial prevista
en el Cód. Civil.
6) La propietaria de las calles y áreas comunes es una entidad
jurídica que puede ser una asociación civil en forma
de sociedad anónima, una sociedad sin fines de lucro vecinal.
En esta sociedad participarán necesariamente todos los titulares
del sector residencial adjudicando a razón de una acción
por lote.
7) El reglamento de construcciones forma parte de un código
de restricciones al dominio que implementa la estructura jurídica
que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
8) El derecho real de servidumbre vinculante acrecienta el valor
del lote residencial proporcionalmente por el valor de las áreas
comunes y esta mejora comprende la garantía hipotecaria que
se constituya sobre el lote o casa y así resultará
de la inscripción registral.
9) La estructura jurídica a la que se hace referencia del
complejo prevé el pago y obligación jurídica
de sufragar las expensas y esto también se registra en el
Registro de la Propiedad.
Proliferan actualmente nuevos emprendimientos importantes que adoptan
su encuadre con el Decreto 9404/86; entre otros Abril, de IRSA Fincas
del Lago de Dinsa, Club de Campo Boca Ratón y muchos años
antes de la sanción del referido decreto, Country Mi Refugio
(parte nueva) y uno de los más antiguos Clubes de Campo,
El Carmen, se organizó por geodesia.
Aunque se haya iniciado el trámite por propiedad horizontal,
se puede reconvertir y adoptar el régimen de Decreto 9404/86
sin que ello implique demoras significativas, mientras no se haya
escriturado ninguna unidad. Los requerimientos y regulaciones urbanísticas
no cambian.
Barrios
preexistentes
Continuando en el tema cabe expresar que la nueva regulación
de los Barrios Cerrados que incluya la posibilidad de aplicar el
Decreto 9404/86, y teniendo en cuenta las normas del Código
Civil y demás legislación provincial, se encuentra
una salida para una configuración legal en la que el loteo
preexistente que conforma un barrio, que tiene cercamiento y barreras
de control, pueda convertirse en el tipo de emprendimientos urbanísticos
que hoy se llama Barrio Cerrado.
Lo importante es la adquisición de las calles cedidas, en
su momento, al municipio por los planos originales.
El dominio de las calles deberá recaer a nombre de una entidad
jurídica en la que participarán los moradores del
barrio.
Calles
por prescripción
Sobre este mismo tema es muy interesante destacar que algunos antiguos
loteos o barrios preexistentes que tienen calles públicas,
que no fueron abiertas al uso del público en forma efectiva,
por cuanto se trataba de calles que sólo sirven de circulación
interna del barrio o loteo sin salida, por más de veinte
años, pueden adquirir el dominio por prescripción
y tranformarse en privados.
La
Nación
Sábado 5 de diciembre de 1998
El fideicomiso en garantía
Utilizada
con criterio, la figura del fideicomiso inmobiliario prevista en
la Ley 24.441, el contrato de fiducia o de confianza, brinda la
posibilidad de participación en los emprendimientos urbanísticos
a muchos y pequeños inversores, y finalmente, a los compradores
de lotes para edificar sus viviendas en los countries y los barrios
cerrados.
Primer ejemplo: para garantizar a los compradores atento a la demora
en la aprobación de la prefactibilidad o para organizar un
emprendimiento con el fin de testear el mercado hasta alcanzar un
porcentaje en las preventas. Se transfiere el predio a un fideicomiso.
Segundo ejemplo: un grupo económico compra un predio para
desarrollar un emprendimiento y lo transfiere a título de
fideicomiso a una sociedad anónima fiduciaria que tendrá
por único objetivo llevar adelante el proyecto previsto,
con lujo de detalles, y que se abstendrá de comercializarlo
y de ejercer actos de disposición y gravamen, salvo los que
fueren necesarios y que estén expresamente previstos. Los
accionistas de la sociedad fiduciaria que pueden formar parte del
grupo económico originante, que es el fiduciante, venderán
sus acciones a todas las personas que deseen participar en el negocio
y que quieran reservar derechos para adquirir lotes del sector residencial
del country o del Barrio Cerrado.
Las acciones serán nominativas y escriturales. Podría
gestionarse que un banco lleve el registro de las acciones y participantes
del negocio estarán asegurados sobre la indisposición
del inmueble afectado al proyecto y sobre la seguridad de que no
se verá afectado por problemas que eventualmente tenga la
sociedad fiduciaria que figura como propietaria y por los eventuales
problemas que tengan los fiduciantes (grupo económico originario)
y el banco administrador del registro accionario y también
administrador del dinero que guarde en depósito fiduciario
con destino a solventar el emprendimiento.
Tampoco afectarán los problemas de los adquirentes de acciones
que reserven derechos de compra de lotes, que se denominarán
beneficiarios.
Al finalizar la concreción del proyecto según se establezca,
la sociedad puede optar por disolverse y distribuir los lotes urbanizados
a sus accionistas o comercializarlos según se conviniere
y reintegrar remanentes y beneficios a los fiduciantes y a otras
personas determinadas como otros inversores fideicomisarios.
Tercer ejemplo: un grupo económico o una sociedad se compromete
a comprar un predio en fideicomiso y ser el fiduciario, para realizar
y desarrollar un emprendimiento a nombre de quienes participarán
en el negocio y se obligarán a aportar sumas de dinero, los
fiduciantes.
Realizada y concretada la urbanización se comercializará
y se entregarán lotes urbanizados según se establezca,
a los aportantes fiduciantes y a terceros que se determinen beneficiarios
y fideicomisarios.
Se prevé el desarrollo, organización y designación
de arquitectos, urbanistas y demás profesionales intervinientes
y la forma de contratación de las empresas que realizarán
la infraestructura por licitación. En este modelo, el control
de la documentación puede quedar en manos de una escribanía
o de un banco. En ambos supuestos, el patrimonio afectado queda
separado y preservado como bien de familia para garantía
de los participantes.
 La
Nación
Sábado 13 de junio de 1998
Un fallo que
marca un hito jurídico
En
el barrio CUBA, de Villa de Mayo, la seguridad de los vecinos está
resguardada por garantía constitucional.
Una
ordenanza de 1994 de la entonces Municipalidad de General Sarmiento
autorizó al CUBA el cercamiento del barrio de Villa de Mayo,
teniendo en cuentra disposiciones de la Ley provincial 8912/77 y
su Decreto reglamentario 9404/86.
La Ley provincial de Ordenamiento Te-rritorial 8912/77 estipula
en el capítulo V -Clubes de Campo-, artículo 67, que
en las situaciones existentes, cuando una misma entidad jurídica
agrupe a propietarios de parcelas ubicadas en un Club de Campo y
existan calles públicas, podrá convenirse con la respectiva
municipalidad el cercamiento total del área y la prestación
de los servicios habitualmente de carácter comunal, bajo
la responsabilidad de la institución peticionante. En todos
los casos se garantizará que los organismos públicos,
en el ejercicio de su poder de policía, tengan libre acceso
a las vías de circulación interna y control sobre
los servicios comunes. En el artículo 67, la ley se refiere
a las urbanizaciones preexistentes anteriores a su sanción.
El Decreto 9404/86, reglamentario de la citada ley, en su artículo
3º dispone que las previsiones señaladas anterior-mente
en esta nota serán también aplicables a los Clubes
de Campo crea-dos con posterioridad de la vigencia de dicha norma.
Asimismo, establece que el cercamiento total del área y la
asunción de la prestación de los servicios por parte
de la entidad jurídica peticionante subsistirá en
tanto el club conserve el carácter que justificó su
aprobación. Esta previsión será aplicable a
las situaciones preexistentes cuando su configuración y características
funcionales sean asimilables al régimen del Capítulo
V (Ley 8912/77). El Decreto 9404/86 estipula la opción por
mantener en el dominio privado las áreas que configuren la
red de circulación interna.
La Municipalidad de Malvinas Argentinas, nueva denominación
del Municipio de General Sarmiento, sancionó, en 1996, una
ordenanza derogando la anterior que autorizó el cercamiento
del barrio.
El CUBA demandó la nulidad de esta última ordenanza
e interpuso un recurso de amparo de no innovar hasta tanto se resuelva
sobre la acción iniciada. El recurso le fue denegado y recurrió
en queja a la Corte Suprema de Justicia.
En enero último, el gobierno de la Provincia dictó
el Decreto 27/98 que regula los Barrios Cerrados, tipifica la urbanización
como todo emprendimiento destinado a uso residencial, predominantemente
con equipamiento comunitario y cuyo perímetro podrá
materializarse mediante cerramiento.
El Decreto 27/98, referido a los Barrios Cerrados, también
autoriza para estos emprendimientos una subdivisión de la
tierra por geodesia, con calles privadas y el pertinente cercamiento.
Esta normativa hace referencia a la ley 8912/77 y al decreto 9404/86.
Recientemente, la Corte Suprema de Justicia de la Nación,
en un fallo en los autos Recurso de hecho en la causa Club Universitario
de Buenos Aires c/Municipalidad de Malvinas Argentinas, establece
en sus considerandos la doctrina que sustenta que el “cercamiento
fue autorizado con el fin de garantizar condiciones de seguridad
para los vecinos del barrio y que el cambio de situación
se ha traducido en una grave afectación de las garantías
constitucionales del recurrente”.
Dice la Corte en el fallo que comentamos “que fue la propia
autoridad municipal antecesora de la demandada la que reconoció
la existencia de un estado de potencial afectación de la
seguridad de los habitantes del barrio comprendido en la ordenanza,
por lo que les confirió un tratamiento distinto del resto
de los vecinos, ello con apoyo en normas de carácter local”.
Finalmente, el fallo de la Corte ordena que el tribunal de origen
dicte un nuevo pronunciamiento con arreglo a lo resuelto, con referencia
al recurso de amparo, requiriendo medida de no innovar. En el ínterin,
el municipio, cumplimentando la ordenanza que derogó la autorización,
llevó adelante la apertura del cercado. El cercamiento de
las urbanizaciones busca la mayor y mejor seguridad de los moradores,
y ejerce el control de acceso. Es un hecho puesto en práctica
por el hombre muy anterior a la normativa que finalmente fue plasmada
y regulada, y se trata de hechos materiales que existen en situaciones
similares en todo el mundo.
Como ya se ha explicado, el Estado, en este caso la Provincia de
Buenos Aires, y finalmente la Justicia encuadran dentro del derecho
estas manifestaciones urbanísticas modernas que brindan al
hombre un estilo de vida con bienestar y confort.
Pensamos que el Congreso Nacional llenará el vacío
legislativo sancionando una ley especial de urbanizaciones: Club
de Campo - Barrios Cerrados - Cementerios Privados - Tiempo Compartido.
Una comisión de prestigiosos juristas está trabajando
en un anteproyecto en el Ministerio de Justicia de la Nación.
 La
Nación
Sábado 3 de octubre de 1998
Aspectos
de la justicia privada
El
derecho es el sistema de normas coercibles que rigen a la sociedad
y son establecidas por el Parlamento Nacional, sobre todo cuando
se trata de tipificar conductas, hechos del hombre que serán
pasibles de una sanción que aplicarán los jueces.
Existen regulaciones de convivencia, de tránsito, de comportamiento
en los establecimientos educacionales, regulaciones para la práctica
de los distintos deportes y, finalmente, sanciones específicas
establecidas por el Código Penal.
Con referencia a las urbanizaciones privadas, además de toda
la legislación nacional, provincial y municipal, están
previstos para los emprendimientos organizados en propiedad horizontal
llamados reglamentos internos de convivencia, y en ese encuadre
(división de la tierra por geodesia con calles privadas),
Decreto 9404/86, se organiza en forma similar a los reglamentos
de la entidad jurídica y del estatuto urbanístico.
Es lógico y razonable corregir y sancionar conductas inadecuadas
e inconvenientes para la convivencia que afecten a la comunidad.
Sobre el particular sería sugerible que en lugar de actuar
como tribunal de conducta, la comisión de la urbanización
delegue esta función en profesionales preparados para este
métier, que actúen como mediadores y que sean ajenos
al consorcio para que no sean los habitantes los que juzguen a sus
vecinos, con los que necesariamente conviven. Lo expuesto está
previsto como posible en el derecho y tenemos suficiente jurisprudencia
a favor. Por supuesto, deben ser reglamentados que no sean arbitrarios,
como por ejemplo: prohibición de jugar al golf sin llevar
el carrito vehicular o prohibición de ingresar en el natatorio
cuando no se sabe nadar. Lo que es preocupante desde muchos puntos
de vista, en mi opinión, es la incorporación en el
proyecto de ley sobre propiedad residencial presentado en el Senado
de la figura del poder disciplinario con facultad en determinados
supuestos, sin tipificar, a criterio de la comisión del barrio,
de expulsar al residente y obligarlo a vender su propiedad: la justicia
privada.
También autoriza el proyecto de ley la facultad de controlar
la admisión, lo que se conoce como bolilla negra. Jurídicamente,
estamos hablando de un proyecto que crea una variante del dominio
imperfecto o revocable sujeto a que ocurran eventualmente determinados
sucesos. Esto es malo para las garantías y para la dinámica
de comercialización de los emprendimientos. Es equivocado
cuando el proyecto de ley confunde y mezcla una urbanización
privada (donde la gente compra propiedades) con una asociación
civil o comercial en donde existe afecto societatis y es posible
la restricción de la admisión y cesantía de
un socio.
A las personas que tienen propiedades en countries y barrios privados
debería pedírseles opinión, y en general a
toda la sociedad sobre tan particular normativa que es, por otra
parte, desconocida en el derecho comparado, y que si llegara a sancionarse
sería inconstitucional. Es de interés la opinión
de las facultades de Derecho, colegios de escribanos, emprendedores
y comercializadores. En lugar de barrios cerrados con cercado perimetral
para prevenir la seguridad y armonía urbanística del
conjunto, tendríamos barrios exclusivos, quizá con
reminiscencias del sistema feudal.
 La
Nación
Sábado 6 de febrero de 1999
Expectativas
a raíz de un anteproyeto
Una
comisión honoraria de prestigiosos juristas, designada por
decreto del PEN 685/95, ha finalizado la reducción de un
anteproyecto de Código Civil unificado con el Código
de Comercio. Se refiere a los doctores Héctor Alegría,
Atilio Aníbal Alterini, Jorge Horacio Alterini, María
Josefa Méndez Costa, Julio César Rivera y Horacio
Roitman. En su momento también participaron los doctores
Augusto Belluscio y Aída Kemeluajer de Carlucci, y Antonio
Boggiano.
El ministro de Justicia, doctor Granillo Ocampo, presentará
el anteproyecto al Parlamento y, si todo va bien, el país
tendrá una legislación moderna para el nuevo milenio
porque el proyecto prevé su vigencia desde el 1º de
enero del 2000.
Con referencia a las urbanizaciones modernas, se crea el derecho
real de las propiedades especiales y se las denomina conjuntos inmobiliarios
refiriéndose a los Clubes de Campo, Barrios Cerrados y parques
industriales, cementerios privados y centros de compra. Quedaría
siempre la libertad de adoptar, como lo hacen numerosos emprendedores,
el régimen jurídico del Decreto 9404/86 (Provincia
de Buenos Aires), que establece en el caso de subdivisión
de la tierra por geodesia una servidumbre legal prevista en el derecho
urbanístico y facultades legales en interés de los
particulares, circunstancia que se consigna en los planos pertinentes.
El proyecto no ha tenido en cuenta la problemática de los
loteos residenciales existentes que no fueron organizados por propiedad
horizontal. Se incorpora al Código como derecho real a la
propiedad horizontal: destacándose que se trata de un derecho
que puede recaer en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento independiente por su naturaleza
o destino, en comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común. En mi opinión,
podría pensarse en la formidable posibilidad, si sale aprobado
el proyecto, de dividir en propiedad horizontal en estadio de fútbol
o un teatro, y comercializar las plateas. En enajenar espacios para
guarda de lanchas o embarcaciones deportivas, o espacios para acceder
a las amarras en los canales de navegación preparados en
emprendimientos privados. Otra significativa propuesta del proyecto
es la personalidad jurídica del consorcio, que podría
adquirir inmuebles para incrementar áreas comunes recreativas
o ampliar la cantidad de unidades funcionales privativas. También
se propone aceptar los subconsorcios con independencia constructiva
y administrativa.
El proyecto habla de sanciones a los propietarios con intervención
judicial sumarísima (5 días) con facultad de aplicar
multas de hasta un diez (10) por ciento de la valuación fiscal
a beneficio del fisco local, además y únicamente cuando
el infractor fuere ocupante no pro-pietario y reincidente podría
el juez ordenar su desalojo.
Prehorizontalidad: nada que ver con la legislación vigente
que lleva ese rótulo. Habla de los contratos preliminares
celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal
(comercializa-ción en el pozo o un barrio que construye la
infraestructura).
El proyecto obliga al vendedor a gestionar un seguro de los adquirentes
para riesgo o fracaso del emprendimiento. Además, el proyecto
de ley incorpora el derecho real de superficie.
Conocido en otros países como la venta del espacio aéreo
o del subsuelo, ¿se imaginan lo interesante que sería
adquirir el derecho de superficie sobre un terreno y construir una
cancha de golf?
El superficiario podrá explorar la actividad y hasta gestionar
una hipoteca sin perturbar el dominio del dueño de la tierra
que, finalmente, se quedará con lo edificado después
de un plazo de 50 años.
Condominio de indivisión forzosa perdurable sobre accesorios
indispensables: un country o barrio cerrado en el que cada adquirente
es dueño del lote del sector residencial y copropietario
de la cancha de golf.
Con la servidumbre predial se constituye un todo inescindible.
Con referencia al título de las servidumbres, clarifica cuestiones
puntuales esenciales y legisla acabadamente sobre las servidumbres
personales.
En todos los casos, la utilidad que debe brindarse es una característica
esencial. Además, resuelve la seguridad jurídica del
tiempo compartido, leasing, fideicomiso, etcétera; con el
fideicomiso financiero crea facilita una excelente oportunidad para
los bancos y los emprendedores.
 Revista
News Countries
Marzo 1999
La
seguridad jurídica
Tienen
problemas emprendedores, comercializadores, compradores y también
los habitantes de los Barrios Cerrados. El sistema financiero se
fortalecería y reactivaría la economía al aprovechar
la securitización y el fideicomiso.
Barrio
Cerrado y Club de Campo, jurídicamente son lo mismo. Si hay
alguna diferencia se refiere a cuestiones urbanísticas.
I. El crecimiento de estas urbanizaciones sigue siendo el boom de
la comercialización inmobiliaria, aun en momentos de crisis,
y debemos destacar que ha traído “pan bajo el brazo”,
porque es fuente de trabajo e incremento de la producción
en variados sectores de la economía. Lo primero que debe
asegurarse es al promotor y al inversor. La problemática
no es la falta de una legislación nacional específica,
sino el mecanismo excesivamente burocrático y lento para
que la autoridad administrativa apruebe la tramitación y
otorgue la prefactibilidad y finalmente la factibilidad definitiva.
¿Cómo puede ser posible que haya dos organismos en
la misma administración para aprobar la gestión de
urbanizaciones especiales privadas absolutamente similares? Además,
la normativa prevé que un tercer organismo ejerza una coordinación
general. ¿Cómo puede ser que los municipios aprueben
lo que no corresponde y luego observe la provincia? La Provincia
de Buenos Aires ha tenido oportunidad y ha sido precursora para
aprobar soluciones ante la falta de legislación nacional.
Así resultó con el Decreto 2489/63 (Reglamentación
de la Propiedad Horizontal, en su jurisdicción), el Decreto
9404/86 (autorizó la subdivisión por geodesia y el
dominio privado de las calles de circulación interna para
los Clubes de Campo) y por el Decreto 27/98 (que para los Barrios
Cerrados crea un sistema señalando la constitución
de una entidad jurídica en la que participarán los
titulares del sector residencial y la aplicación de la servidumbre
predial para constituir al complejo inmobiliario en un todo inescindible).
Estas regulaciones merecieron críticas y observaciones en
doctrina, no existiendo fallos judiciales condenatorios. Tenemos
ejemplos en los que el Estado reguló la transparencia y rapidez
de la tramitación en forma notable: “las habilitaciones
municipales en la Capital Federal”. Estoy convencido de que
la provincia logrará en lo inmediato resolver la problemática
que implica inseguridad jurídica, quizá haciendo convenios
con los consejos profesionales pertinentes y dictando soluciones
instructivas para aclarar los trámites y reducir la burocracia.
II. Para el sistema bancario también es importante la seguridad
jurídica. Le preocupa la lentitud de la aprobación
administrativa. En esta época en la que afortunadamente el
pequeño y mediano inversor para defender sus ahorros frente
a situaciones eventuales de crisis se inclina por la compra de barrios
cerrados, los bancos deberían orientarse a “reinventar
la creación de dinero” para incrementar sus carteras
para préstamos a través de la “securitización”
y del “fideicomiso”.
III. Los compradores deben manejarse con cuidado, y así como
van a visitar el predio al día siguiente después de
una lluvia para comprobar in situ si hubo inundación, deben
asesorarse con los profesionales de su confianza “abogados
o escribanos”. Los convenios que deben suscribir merecen ser
analizados. Algunos son verdaderos contratos de “adhesión”.
Otros son complicados, que no esclarecen acabadamente el encuadre
legal que se formula. Los compradores no son claramente informados
sobre la inconveniencia que sobreviene con el tiempo en los emprendimientos
organizados en propiedad horizontal a raíz de la ratificación
de los planos de subdivisión y modificación de los
reglamentos de copropiedad y los gastos no previstos en que habrán
que incurrir. Los adqui-rentes deberían preguntar a los comer-cializadores
si tienen acreditada la titularidad de dominio de los empren-dedores
y la no existencia de gravámenes.
Además, si han iniciado los trámites de prefactibilidad,
deben clarificar que no se podrá escriturar hasta que finalicen
los trámites referidos.
IV. En algunos Clubes de Campo y Barrios Cerrados nos encontramos
con la novedad de que el promotor originario pretende que únicamente
paguen expensas los compradores que han concretado sus operaciones,
reservándose no pagar sus contribuciones hasta el momento
en que venden las unidades parcelas. Esto también pasa en
countries organizados por instituciones civiles.
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