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PROYECTO DE LEY
FUNDAMENTOS:
Sr. Presidente:
El proyecto de ley que se somete a consideración
procura resolver una regulación normativa necesaria y requerida
por la sociedad, para encuadrar legalmente a las nuevas manifestaciones
urbanísticas conocidas como: Clubes de Campo, Barrios Cerrados,
Centros de Compra, Parques Industriales.
También se ha considerado en el proyecto el caso de los Barrios
Residenciales y Countries con calles públicas, preexistentes
a todas las regulaciones urbanísticas vigentes. No es logico
ni justo que urbanizaciones especiales establecidas recientemente
bajo el amparo de regulaciones urbanísticas que han permitido
que las calles de circulación interna estén en el
dominio privado de una entidad juridica en la que participan los
titulares del parcelamiento, coexistan con otras urbanizaciones
similares que por ser preexistentes las calles son del dominio público
y encuentran inconvenientes para lograr la autorización del
gobierno local para el cercamiento del área.
El deseo del hombre de vivir en contacto con la naturaleza, cerca
de vías de comunicación que le permitan un rápido
acceso a su lugar de trabajo, que pueda convivir contando con servicios
de seguridad personal y para su patrimonio, sin perjuicio del que
le corresponde al Estado, que además pueda disponer de áreas
de esparcimiento y recreativas, con actividades deportivas, fomentando
la sociabilidad entre los vecinos, viene empujando el tema y sabemos
que está creciendo vertiginosamente superando todas las expectativas.
Este llamado fenomeno se da en todo el mundo y no es exclusivo de
nuestro país.
No ha sido propicia y ha merecido permanentes criticas la idea de
aplicar y/o asimilar y/o actualizar la ley de Propiedad Horizontal
13.512 ajustandola para dar cabida a estos complejos inmobiliarios.
El Instituto de la Propiedad Horizontal previsto para facilitar
la comercialización y ejercer actos de disposición
se refiere exclusivamente a los edificios construidos en su totalidad,
cualquiera fuera la cantidad de plantas que integre la edificación.
El terreno en la Propiedad Horizontal es común y copropiedad
de los consorcistas y reglamentos o excepciones para resolver el
encuadre legal de estas nuevas urbanizaciones desnaturaliza la característica
esencial del Instituto y no corresponde, porque se podría
pensar que estamos autorizando loteos en Propiedad Horizontal. Imaginense
unidades funcionales que son terrenos de 10.000, 20.000 y/o 30.000
metros cuadrados como las previsiones de los emprendimientos de
Clubes de Campo de Chacras.
Los emprendimientos urbanísticos que atenderá este
proyecto de ley tienen como característica fundamental y
común denominador, que si bien las infraestructuras comunes
deben habilitarse al comienzo en su totalidad, las parcelas de dominio
privado destinadas a la construcción de viviendas y otros
locales, se realizan en diferentes épocas. No se trata de
edificios de departamentos construidos en su totalidad por un empresario
y/o un consorcio de personas. La realidad es que cada adquirente
de su parcela se construye por su cuenta y costo la llamada unidad
funcional.
La provincia de Buenos Aires, juridicción en donde en mayor
cuantia se desarrollan estas urbanizaciones especiales, ha reglamentado
urbanísticamente y brinda a los emprendedores la elección
del regimen juridico de aplicar la ley de Propiedad Horizontal 13.512
sustentada dicha posibilidad en esa juridicción por el Decreto
provincial 2489/63, y/o el regimen juridico previsto en el Decreto
provincial 9404/86, que permite la verdadera subdivisión
de la tierra en parcelas conforme las reglas de Geodesia y autoriza
que los caminos de circulación internos permanezcan en el
dominio privado de una Entidad Juridica integrada por los participantes
del sector residencial.
La alternativa ha sido positiva. Incluso la Gobernación introduce
la opción para las urbanizaciones "Barrios Cerrados"
conforme Decreto 27/98. La experiencia señala que la configuración
prevista en el referido Decreto 9404/86 se acerca más a las
previsiones de nuestro Código Civil, interpretando el sentir
de la gente y la realidad urbanística.
Por lo expuesto, elevo el presente proyecto para su consideración
y aprobación.
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina
reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuera de LEY:
" URBANIZACIONES PRIVADAS
ESPECIALES"
Artículo 1º: Los emprendimientos
urbanísticos conocidos como Clubes de Campo, Barrios Cerrados,
Parques Industriales, Centros de Compra, o Complejos Inmobiliarios
similares, que cumplimenten las regulaciones establecidas por las
autoridades locales, y en base a la creación de parcelas
de dominio independiente, podrán sujetarse al encuadre legal
establecido en esta ley a saber:
- a) Una entidad
jurídica, de cualquier tipo societario previsto en la legislación
específica, que integren todos los propietarios de cada
parcela con destino residencial, y en su caso industrial o comercial,
será titular del dominio de todas las áreas comunes,
recreativas, de esparcimiento o de complementación industrial
o comercial, y de todos los bienes afectados a infraestructura
del emprendimiento y del cercado perimetral. La entidad deberá
ser responsable de prestar los servicios generales a los moradores
conforme conviniere con el municipio.
- b) Los estatutos,
de las entidades jurídicas administradoras de los bienes
comunes, deberán incluir previsiones expresas referidas
a los adquirentes de cada parcela; representación, derechos
y deberes de los miembros, nombramiento de un directorio o consejo
de administración y del administrador persona física
o juridica idónea y experimentada en la temática.
Deberá establecerse el reglamento de convivencia y facultades
para la aplicación de sanciones por hechos incurridos dentro
del emprendimiento. La comisión u órgano disciplinario
podrá aplicar sanciones de apercibimiento, suspensión
hasta un máximo de 90 días para la concurrencia
a las áreas recreativas, y multas pecuniarias hasta un
máximo del valor de tres expensas. En los casos que el
organo disciplinario considere que debe establecerse una sanción
mayor, intervendrá la justicia civil local y los juicios
serán por via de un procedimiento sumarísimo. El
estatuto preverá la reglamentación para el uso de
las áreas comunes y servicios generales y la forma de asumir
los gastos comunes.
- c) La entidad
jurídica tendrá facultades para adquirir el dominio
e incorporar nuevos inmuebles al emprendimiento para un destino
común o una ampliación de los sectores privados.
La participación en la ampliación del emprendimiento
será voluntaria y beneficiará únicamente
a los aportantes, los que asumirán exclusivamente las obligaciones
contraidas y el mantenimiento de los inmuebles incorporados.
- d) Podrá
aceptarse miembros en la entidad juridica a personas que no sean
propietarios de parcelas de propiedad privada exclusiva y que
únicamente se les otorguen derechos personales o reales
sobre las áreas comunes. Estas personas no intervendrán
en las resoluciones de administración y disposición
que tome la entidad jurídica.
- e) Podrá
optarse por mantener en el dominio privado de la entidad juridica
las áreas que configuran la red de circulación interna,
si así lo prevé y autoriza la regulación
local.
- f) Cuando
la entidad promotora sea una asociación civil preexistente,
podrá asumir la titularidad del dominio de las áreas
comunes, prestar los servicios generales y deberá adaptar
sus estatutos conforme el presente encuadre legal.
- g) El cercamiento
total del área y la asunción de la prestación
de servicios por parte de la entidad juridica subsistirá
en tanto la urbanización conserve el carácter que
justificó su aprobación por la autoridad local.
Mientras conserve ese carácter y se halla tomado razón
en el Registro de la Propiedad Inmueble de la resolución
municipal pertienente, la misma estará establecida irrevocablemente
y a perpetuidad.
- h) El cercado
perimetral autorizado expresamente por la municipalidad constituirá
una restricción para los particulares que deberán
aceptar las regulaciones de acceso peatonal y vehicular que se
establezcan en cada emprendimiento, fundadas en razones de seguridad
personal y patrimonial de los habitantes de la urbanización.
La resolución que apruebe el cercamiento deberá
para ser oponible a terceros protocolizarse por cuenta del administrador
de la urbanización y el testimonio debe inscribirse en
el Registro de la Propiedad Inmueble con referencia generalizada
a los inmuebles que conforman el emprendimiento.
Artículo 2º: El emprendimiento
constituirá un todo inescindible funcional y jurídicamente
en forma tal que los actos de disposición de las parcelas
exclusivas de propiedad privada comprenderán automáticamente
los derechos establecidos sobre las áreas comunes propiedad
de la entidad jurídica referida en el artículo 1º.
Deberá constituirse el derecho real de servidumbre predial,
sobre las áreas comunes, como fundo sirviente a favor de
las parcelas privadas con destino residencial, industrial o comercial,
como fundos dominantes, para asegurar a perpetuidad el uso y disfrute
y la afectación al destino previsto sin que se pueda modificar,
subdividir ni suprimir las infraestructuras previstas originariamente.
Igualmente se constituirá servidumbre predial sobre los inmuebles
afectados a calles de circulación interna del emprendimiento
para asegurar a perpetuidad ese destino en el supuesto de que las
mismas queden en el dominio privado de la Entidad Jurídica.
Asimismo deberá constituirse derecho real de servidumbre
predial urbanística sobre las parcelas residenciales, industriales
o comerciales, como fundos sirvientes, a favor del resto del emprendimiento,
asegurando la abstención de construir, edificar, sin cumplimentar
el Código de Edificación que se establezca y se protocolice.
Las servidumbres referidas en éste artículo no prescribirán
por el no uso y por no ejercer el derecho que acuerdan.
Artículo 3º: En los planos
de subdivisión de las urbanizaciones especiales a las que
se refiere esta ley deberá dejarse constancia como restricciones
al dominio la obligación de cumplimentar el esquema legal
establecido en la presente ley señalando la necesaria y previa
transferencia del dominio de los bienes comunes a favor de la entidad
jurídica, y la constitución de las servidumbres prediales.
Los registros de la Propiedad Inmueble tomarán razón
de tales restricciones con referencia generalizada a los inmuebles
que comprenden la urbanización especial.
Artículo 4º: Las previsiones
y restricciones con referencia al cercamiento perimetral tendrán
vigencia incluso para las urbanizaciones similares a las señaladas
en esta ley preexistentes y con calles internas cedidas al dominio
público, cuando su configuración legal y características
funcionales sean asimilables al encuadramiento previsto en la presente
normativa. La reglamentación local establecerá las
modalidades para cada caso en particular para no ocasionar perjuicio
a terceros.
Artículo 5º: Los titulares
del dominio y sus sucesores por cualquier título, todos los
que tengan derechos de usar por cualquier causa o título
los bienes comunes, y los comodatarios, los usufructuarios, los
inquilinos y subinquilinos, de las parcelas de propiedad privada
exclusiva, quedan obligados a contribuir con los gastos de buen
mantenimiento y conservación de todos los bienes y parcelas
de propiedad comun, inclusive mejoras que se introduzcan de acuerdo
al Reglamento y especialmente deberán solventar el servicio
de vigilancia y mantenimiento del cercado perimetral. Esta obligación
que también se extiende al pago de las primas de seguros
por la infraestructura común, sigue siempre al dominio de
las parcelas de propiedad exclusiva en la extención del artículo
3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas
antes de su adquisición, y el credito respectivo goza del
privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686
del Código Civil. El Reglamento y/o Estatuto Urbanístico
del emprendimiento podrá establecer expensas diferenciadas
en razón y proporción del usufructo de determinadas
actividades recreativas. Asimismo, se establecerá la sanción
por falta de pago de las expensas para los participantes de la Entidad
Juridica sin propiedad privada exclusiva.
Las previsiones y obligaciones de pago de las cargas comunes rigen
analógicamente también para otras urbanizaciones asimilables
a los Clubes de Campo y Barrios Cerrados, que fueren preexistentes
a la presente normativa y a toda la regulación urbanística
local.
No podrán incluirse en las expensas los servicios de gas,
agua, telefonía y suministro eléctrico que deberá
facturarse independientemente.
Se considerarán expensas los gastos efectivamente incurridos
para el buen mantenimiento y conservación de los bienes e
infraestructura común, quedando excluidos otros gastos dispuesto
por la comunidad que deberán asumir los beneficiarios participantes
de la actividad o servicio en cuestión.
Artículo 6º: En los Clubes
y/o Barrios Nauticos, cuando los canales navegables interiores surgen
por la construcción del promotor en el terreno de su propiedad
el lecho de las dársenas será propiedad privada común
del emprendimiento. Se deberá contar con la pertinente autorización
administrativa
Articulo 7º: Opcionalmente las
urbanizaciones especiales que estuvieren organizadas bajo el régimen
de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, y no estuviesen totalmente
construidas las unidades que conforman el emprendimiento, podrán
adaptarse al encuadre previsto en esta ley, mediante una resolución
tomada en Asamblea del Consorcio, por una mayoría de Copropietarios
que representen el cincuenta y un por ciento (51%) del porcentual
del dominio de los bienes comunes y/o a requerimiento del veinte
por ciento (20%) de Copropietarios aceptado por Resolución
Judicial por vía de un procedimiento sumarísimo. El
testimonio protocolizado de la Asamblea y/o la resolución
judicial, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble
con referencia a la inscripción del Reglamento de Copropiedad
y Administración vigente, operando el cambio automáticamente
de pleno derecho a partir de la fecha de la referida inscripción.
El nuevo estatus jurídico no podrá afectar derechos
adquiridos por los Copropietarios ni causar perjuicios a terceros.
Las pautas y estipulaciones del Reglamento de Copropiedad continuarán
vigentes y pasarán a ser el Reglamento de la Entidad Jurídica.
El Consorcio será la Entidad Jurídica Civil sin fines
de lucro y titular de dominio de los bienes comunes. Las unidades
funcionales y las complementarias pasarán a ser las parcelas
de propiedad privada exclusiva principales y complementarias accesorias.
Las servidumbres prediales previstas en este ordenamiento quedarán
constituídas de pleno derecho y se relacionarán en
el acta de la Asamblea y/o Resolución Judicial pertinente.
Artículo 8º: Invítese
a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y a las Provincias a
adherirse a la presente ley.
Artículo 9º: Comuníquese
al Poder Ejecutivo Nacional.
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